遺言書がある家は、
売れるのか

遺言がない家は、相続人全員の遺産分割協議を経なければ一人の名義になりません（民法第907条第1項）。再建築不可の家で売却が止まる一番多い理由が、この「全員の判子」です。遺言書があると事情が変わります。遺言は、自筆証書・公正証書・秘密証書のいずれかの方式でしなければならず（第967条）、遺言者の死亡の時から効力を生じます（第985条第1項）。遺言で家を特定の人に渡す書き方は、大きく二つあります。一つは「長男○○に相続させる」のように、遺産分割の方法の指定として特定の財産を相続人に承継させる遺言で、民法はこれを「特定財産承継遺言」と呼んでいます（第1014条第2項）。もう一つは「○○に遺贈する」と書く遺贈で（第964条）、相続人以外の人（孫・甥・姪・内縁の配偶者・お世話になった人など）にも渡せます。どちらも、遺産分割協議を経ずに家を受け取る人が決まる点は同じですが、このあと書くとおり、登記を一人で申請できるか、登録免許税が1,000分の4か1,000分の20か、遺言執行者が要るかが変わります。遺言は遺言者がいつでも撤回でき（第1022条）、前の遺言と後の遺言が抵触する部分は後の遺言が優先します（第1023条第1項）。遺言者が生前に家を売っていれば、その部分の遺言は撤回したものとみなされます（同条第2項）。見つかった一通が最後の一通とは限りません。

根拠：民法第907条第1項、第964条、第967条、第985条第1項、第1014条第2項、第1022条、第1023条

遺言書の保管者は、相続の開始を知った後、遅滞なく家庭裁判所に提出して検認を請求しなければならず、保管者がいなければ遺言書を発見した相続人も同じです（民法第1004条第1項）。封印のある遺言書は、家庭裁判所で相続人またはその代理人の立会いがなければ開封できません（同条第3項）。提出を怠った人、検認を経ないで遺言を執行した人、家庭裁判所の外で開封した人は、5万円以下の過料です（第1005条）。裁判所は、検認を「相続人に対し遺言の存在及びその内容を知らせるとともに、遺言書の形状、加除訂正の状態、日付、署名など検認の日現在における遺言書の内容を明確にして、遺言書の偽造・変造を防止するための手続」と説明し、「遺言の有効・無効を判断する手続ではありません」と明記しています。申立先は遺言者の最後の住所地の家庭裁判所で、足立区・葛飾区・北区・板橋区・荒川区・墨田区で亡くなった方なら東京家庭裁判所です。費用は遺言書（封書なら封書）1通につき収入印紙800円分と連絡用の郵便切手で、戸籍は遺言者の出生から死亡までのすべてと相続人全員の分が要ります。検認期日の通知は相続人に届きますが、全員がそろわなくても手続は行われます。終わったあと、遺言を執行するには検認済証明書が必要で、遺言書1通につき150円分の収入印紙で申請します（裁判所）。東京家庭裁判所は、戸籍謄本等は3か月以内に発行されたもので、コピーでも差し支えないこと（原本を求めることがある）、法定相続情報一覧図でもよいこと、遺言書の原本は申立てのときではなく検認期日の当日に出すことを案内しています。法務局の登記手続のハンドブックも、遺言書（公正証書と法務局で保管されている自筆証書を除く）は「家庭裁判所の検認済証明書付きのものであることを要します」としています。

根拠：民法第1004条、第1005条／家事事件手続法第209条第1項、第211条／裁判所「遺言書の検認」「東京都内の管轄区域表」／東京家庭裁判所「遺言書の検認」／法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」

2020年7月から、自筆証書遺言を法務局（遺言書保管所）に預ける制度が始まりました（法務局における遺言書の保管等に関する法律）。預ける遺言書は法務省令の様式に従った無封のもので（第4条第2項）、遺言者が自ら出頭して申請します（同条第6項）。この保管所に保管されている遺言書には、民法第1004条第1項の検認の規定が適用されません（第11条）。遺言者が亡くなったあと、相続人・受遺者・遺言執行者などは、遺言書の画像が載った「遺言書情報証明書」の交付を請求でき（第9条）、これを登記や銀行の手続に使います。自分に関係する遺言書が預けられているかどうかは「遺言書保管事実証明書」で確かめられます（第10条）。手数料は収入印紙で、遺言書情報証明書が1通1,400円、遺言書保管事実証明書が1通800円、モニターによる閲覧が1回1,400円、原本の閲覧が1回1,700円です（法務省）。証明書の請求とモニターによる閲覧は全国312か所の遺言書保管所のどこでもでき、証明書は郵送でも請求できます（来庁するなら予約制・顔写真付きの身分証明書が要ります）。東京都内の遺言書保管所は、東京法務局の本局・板橋出張所・八王子支局・府中支局・西多摩支局の5か所で、東京都に住所・本籍・不動産がある人は、このどこにでも預けられます（法務省の管轄一覧）。原本は遺言者の死亡後50年間、画像データは150年間管理されます。亡くなったことが伝わる仕組みも二つあります。相続人の一人が証明書の交付や閲覧を受けると他の関係相続人等全員に知らせる「関係遺言書保管通知」と、戸籍の担当部局と連携して、遺言者があらかじめ指定した人（2023年10月2日から3名まで・推定相続人等に限らない）に知らせる「指定者通知」です。さらに2026年3月2日施行の省令改正で、指定者通知がされている場合などには、請求書への遺言者の死亡日の記載や、死亡を証する書類の添付を省略できる範囲が広がりました。

根拠：法務局における遺言書の保管等に関する法律第1条、第2条、第4条、第6条、第9条、第10条、第11条、第12条／法務省「自筆証書遺言書保管制度」（01 遺言書保管制度とは・04 相続人等の手続・07 管轄／遺言書保管所一覧・09 手数料・10 通知）、「法務局における遺言書の保管等に関する省令の一部を改正する省令（令和8年法務省令第8号）の概要」

公正証書による遺言には、検認の規定が適用されません（民法第1004条第2項）。公正証書遺言は、証人二人以上の立会いのもと、遺言者が遺言の趣旨を公証人に口授して作ります（第969条）。日本公証人連合会によると、原本は公証役場（電磁的記録で作られた原本は同連合会のシステム）に保管され、平成元年以降に作成された遺言公正証書については、遺言の効力が生じたあと、相続人等の利害関係人が全国の公証役場で、被相続人が公正証書遺言をしたかどうか等を問い合わせることができます。令和7年には公正証書が電子化され、遺言者と証人が電子サインをする形になりました。6区に住んでいた方の遺言公正証書を探すときは、どの公証役場からでも問い合わせられますが、確認日の日本公証人連合会の一覧で、6区内の公証役場は次のとおりでした。足立区＝千住公証役場（千住旭町）、葛飾区＝葛飾公証役場（青戸）、北区＝王子公証役場（王子）・赤羽公証役場（赤羽南）、板橋区＝板橋公証役場（板橋）、墨田区＝錦糸町公証役場（江東橋）・向島公証役場（東向島）。荒川区内には一覧上ありませんでした。探す理由は一つです。前の遺言と後の遺言が抵触すれば後の遺言が優先するので（第1023条第1項）、自宅で見つかった自筆の遺言より後に、公正証書や法務局保管の遺言が作られていれば、家を受け取る人が変わり得ます。自筆の遺言が見つかっても、法務局の遺言書保管事実証明書と公証役場の検索の両方で、後の遺言が無いことを確かめておくと、あとで売買がひっくり返る心配が減ります。

根拠：民法第969条、第1004条第2項、第1023条第1項／日本公証人連合会「遺言」「公証役場一覧（東京都）」

相続による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請できます（不動産登記法第63条第2項）。「相続させる」遺言（特定財産承継遺言）で家を受け取った相続人は、この相続の登記として一人で名義を移せます。遺言執行者がいれば、執行者もそのための行為ができます（民法第1014条第2項）。遺贈は、もともと登記権利者（受遺者）と登記義務者の共同申請でしたが（第60条）、2023年4月1日から、相続人に対する遺贈による所有権の移転の登記は、受遺者が単独で申請できるようになりました（第63条第3項）。法務局の登記手続ハンドブック（相続人に対する遺贈編）は、この登記の税率を1,000分の4と案内し、添付する遺言書は（公正証書と法務局保管のものを除き）検認済証明書付きのものを求めています。一方、相続人でない人（孫・甥・姪・内縁の配偶者など）への遺贈は今も共同申請で、登記義務者の側に立つのは、遺言執行者がいれば遺言執行者です（遺贈の履行は遺言執行者のみが行える＝民法第1012条第2項）。登録免許税は「その他の原因による移転の登記」として不動産の価額の1,000分の20です（登録免許税法別表第一・一（二）ハ）。国税庁の税額表も、相続は1,000分の4、贈与等は1,000分の20としています。もう一つ大事なのが対抗要件です。2019年7月1日から、相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、法定相続分を超える部分については、登記を備えなければ第三者に対抗できなくなりました（民法第899条の2第1項。e-Govで2019年6月30日時点と7月1日時点の民法を読み比べて、この日に新設されたことを確認しました）。遺言で家を丸ごと受け取っても、登記をしないうちに他の相続人の持分に差押えなどが入れば、その部分は争いになり得ます。遺言で受け取った家は、売るかどうかにかかわらず、早めに名義を移しておくことです。

根拠：不動産登記法第60条、第63条第2項・第3項／民法第899条の2第1項、第1012条第2項、第1014条第2項／登録免許税法別表第一・一（二）イ・ハ／法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック・遺贈による所有権移転登記／相続人に対する遺贈編）」／国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

遺言者は、遺言で一人または数人の遺言執行者を指定できます（民法第1006条第1項）。遺言執行者は、遺言の内容を実現するため、相続財産の管理その他遺言の執行に必要な一切の行為をする権利義務を持ち（第1012条第1項）、任務を開始したら遅滞なく遺言の内容を相続人に通知しなければなりません（第1007条第2項）。遺言執行者がいる場合、相続人は、相続財産の処分その他遺言の執行を妨げるべき行為をすることができず（第1013条第1項）、これに違反した行為は無効です。ただし、その無効を善意の第三者には対抗できません（同条第2項）。つまり、遺言執行者がいる家を、相続人の一人が遺言と違う形で売ろうとしても、それは遺言執行者の職務を妨げる行為になり得ます。遺言が家を特定の財産として扱っていれば、この効果はその家についてだけ及びます（第1014条第1項）。遺言執行者がその権限内で遺言執行者であることを示してした行為は、相続人に対して直接に効力を生じます（第1015条）。遺言が「自宅を売却し、その代金を○○と○○に分ける」という内容なら、売却は遺言の執行そのものなので、買主が話をする相手は遺言執行者です。遺言で遺言執行者が指定されていないとき、または亡くなったときは、利害関係人（相続人・遺言者の債権者・遺贈を受けた者など）が、遺言者の最後の住所地の家庭裁判所に選任を申し立てられます（第1010条・執行の対象となる遺言書1通につき収入印紙800円分と郵便切手＝裁判所）。家庭裁判所は、選任の前に遺言執行者となるべき者の意見を聴きます（家事事件手続法第210条第2項）。

根拠：民法第1006条第1項、第1007条第2項、第1010条、第1012条、第1013条、第1014条第1項、第1015条／家事事件手続法第209条第1項、第210条第2項／裁判所「遺言執行者の選任」

遺言で家を一人に渡すと、他の相続人の取り分が法律の最低限を下回ることがあります。兄弟姉妹以外の相続人には遺留分があり、直系尊属だけが相続人なら3分の1、それ以外の場合は2分の1に、各自の法定相続分を掛けた割合です（民法第1042条）。兄弟姉妹（とその代襲者の甥・姪）には遺留分がありません。遺留分を侵害された人は、受遺者（特定財産承継遺言で財産を承継した相続人を含む）に対し、遺留分侵害額に相当する金銭の支払を請求できます（第1046条第1項）。ここが2019年7月1日に変わった点です。e-Govで2019年6月30日時点の民法を読むと、旧第1031条は「遺贈及び前条に規定する贈与の減殺を請求することができる」で、減殺されると遺贈された家そのものの一部が遺留分権利者に戻り、家が共有になり得ました。7月1日時点では第1046条の「金銭の支払を請求することができる」に置き換わっています。つまり、2019年7月1日以後に開始した相続では、遺留分の請求があっても家の名義は受け取った人のままで、売ること自体は止まりません（支払うお金をどう用意するかという問題は残ります）。請求権は、相続の開始と遺留分を侵害する遺贈等があったことを知った時から1年、相続開始の時から10年で消えます（第1048条）。もう一つ、受遺者は遺言者の死亡後いつでも遺贈を放棄でき、放棄は死亡の時にさかのぼって効力を生じます（第986条）。ただし、財産の全部や割合で受ける包括受遺者は相続人と同一の権利義務を持つため（第990条）、扱いが違います。「遺言とは違う分け方を相続人全員でしたい」という相談も多いのですが、条文に直接の定めがなく、遺言執行者の有無（第1013条）や受遺者の意思で扱いが変わるため、このページでは書きません。弁護士・司法書士にご相談ください。

根拠：民法第986条、第990条、第1013条、第1042条、第1046条第1項、第1048条／旧民法第1031条（e-Gov法令検索・2019年6月30日時点）