増築した家・検査済証のない家は、
違反建築として売れなくなるのか

建築基準法第3条第2項は、法律や条例の規定の施行・適用の際に現に存する建築物やその敷地が、その規定に適合しない場合は、その規定を適用しない、と定めています。これが「既存不適格」です。昭和の時代に適法に建った家が、その後の都市計画区域の指定や道路の扱いの変更で今は第43条第1項の接道を満たさない——再建築不可の多くはこの形で、建物も敷地も違反ではありません。一方、「違反建築」は、建てたとき・工事をしたときの規定に反している建築物のことで、第9条の措置の対象です。この二つは、同じ古い家の中に同居することがあります。第3条第3項は、第2項の保護を受けない場合を列挙しています。第1号は、改正の際に、改正前の規定にすでに違反していた建築物——つまり、建てたときから違反だったものは、法律が変わっても既存不適格にはなりません。第3号・第4号は、規定の施行・適用の後に工事に着手した増築・改築・移転・大規模の修繕・模様替に係る建築物やその部分です。昔から建っている母屋は既存不適格、あとから確認を受けずに足した部分は違反、という家が木造密集地域にはあります。

根拠：建築基準法第3条第2項・第3項第1号・第3号・第4号、第9条第1項、第43条第1項

完了検査は、確認を受けた工事が完了したときに建築主が申請し（第7条第1項）、完了した日から4日以内に申請が届くようにしなければならない（同条第2項）義務です。検査に合格すると検査済証が交付されます（同条第5項）。ただ、この義務が守られてきた実態は、年代でまったく違います。平成17年度の国土交通白書は、完了検査の実施率が平成10年度の約38%から平成16年度の約73%に上昇した、と書いています。つまり平成10年度には、確認を受けた建物の6割以上が検査済証を持たずに完成していました。令和5年度は、建築確認47万5,601件に対して検査済証の交付が46万2,296件です（国土交通省の統計）。再建築不可の家の多くが建った昭和から平成の初めは、検査済証が無いほうが普通だった、ということです。もう一つ、2025年3月31日時点の第7条の6を確かめました。検査済証の交付を受けるまで建築物を使ってはならないという使用制限は、当時の条文では第6条第1項「第一号から第三号まで」の建築物の新築が対象で、木造2階建ての住宅（当時の第4号）は含まれていませんでした。検査済証が無いまま住んできたこと自体は、この条文には触れていません。検査を受けなかった事実と、建物が違反である事実は別で、後者は調べなければ分かりません。検査済証の有無は、区の建築確認台帳の記載事項証明で確かめられます（調べ方の記事）。適合しているかどうかを調べる手順は、国土交通省が令和6年12月に策定した「既存建築物の現況調査ガイドライン」に、建築士が行う調査として示されています。検査済証のない建築物についての以前のガイドライン（平成26年7月）は、令和7年4月1日にこのガイドラインへ統合されました。

根拠：建築基準法第7条第1項・第2項・第5項、第7条の6第1項（2025年3月31日時点の条文を含む）／平成17年度国土交通白書「建築行政の推進」／国土交通省「建築基準法施行関係統計報告集計結果表（令和5年度集計）」・「既存建築物の活用の促進について」

増築は建築基準法のいう「建築」に含まれます（第2条第13号）。都市計画区域内の建築物は、規模を問わず、建築しようとする場合に確認を受けなければなりません（第6条第1項）。例外が同条第2項で、「防火地域及び準防火地域外において」増築・改築・移転をする場合で、その部分の床面積の合計が10平方メートル以内のときは確認が要らない、と定めています。この「外において」が見落とされがちです。国土交通省の令和6年都市計画現況調査（令和6年3月31日現在）で6区の防火地域と準防火地域の面積を取り、国土地理院の面積調で区の面積と並べたのが下の表です。合計は、葛飾区で区の面積の約82%、他の5区では約89〜95%を占めます。板橋区は「荒川及び新河岸川を除き、防火地域又は準防火地域の指定があります」と区のページに明記しています。残りの面積には河川や公園のような建物の建たない土地が含まれますから、木造の住宅が建つ市街地で両地域の外に当たる場所は、6区では例外的です。「10㎡以内の物置だから」「サンルームだから」で確認を省くと、第6条第1項の違反になります（第99条第1項第1号＝1年以下の拘禁刑又は100万円以下の罰金）。そして再建築不可の敷地では、増築の確認申請で第43条第1項の接道が正面から審査されます（既存不適格の増築に認められている緩和の中に、第43条第1項についての定めは置かれていません。リフォームの記事）。

根拠：建築基準法第2条第13号、第6条第1項・第2項、第43条第1項、第86条の7第1項、第99条第1項第1号／国土交通省「令和6年都市計画現況調査」（13）防火地域及び準防火地域／国土地理院「令和8年全国都道府県市区町村別面積調」／板橋区「地域地区・促進区域」

第9条第1項は、特定行政庁が、違反した建築物やその敷地について、建築主・工事の請負人・現場管理者、または建築物や敷地の「所有者、管理者若しくは占有者」に対し、工事の施工の停止を命じ、または相当の猶予期限を付けて、除却・移転・改築・増築・修繕・模様替・使用禁止・使用制限その他の是正に必要な措置を命ずることができる、と定めています。建てた人だけでなく、今の所有者が相手です。東京都の多摩建築指導事務所のページは、「違反建築物を取得した場合には、新たに所有者になった人が、違反を是正しなければなりません」と明記しています。買った人が命令の相手になり得る——これが、仲介で個人の買主が付きにくい理由であり、金融機関が検査済証の提出を求める理由でもあります（同じページに、融資の際に金融機関から検査済証の提出を求められるなど売買・流通に大きな支障がある、との記述があります。融資の可否は各金融機関の審査によります）。手続も条文にあります。命令の前に、措置と事由を記載した通知書を交付して意見書を出す機会を与えなければならず（第2項）、通知を受けた人は3日以内に公開による意見の聴取を請求できます（第3項）。緊急の場合には仮の使用禁止・使用制限の命令ができ（第7項）、命令をしたときは標識の設置などで公示し（第13項）、履行されなければ行政代執行ができます（第12項）。命令に違反すると3年以下の拘禁刑又は300万円以下の罰金です（第98条第1項第1号）。そして第9条に、違反から何年経てば命令できなくなるという定めはありません。一方で、実数は見ておく価値があります。国土交通省の統計では、令和5年度に全国の特定行政庁が行政指導をした建築物は6,215件、第9条の命令をした建築物は9件、是正を認めた建築物は2,226件でした。東京都は806件・1件・295件です。違反が分かれば直ちに除却を命じられる、という運用ではなく、指導で是正を求めるのが大半です。ただし「放っておけば消える」仕組みでもありません。

根拠：建築基準法第9条第1項〜第3項・第7項・第12項・第13項、第98条第1項第1号／国土交通省「建築基準法施行関係統計報告集計結果表（令和5年度集計）」3・違反建築物に対する是正措置、都道府県別の表／東京都多摩建築指導事務所「違反建築物等の取締り」

同じ統計の違反事項別の件数（全国・令和5年度）では、是正が完了した件数が多い順に、確認申請の手続（第6条）815件、防火地域・準防火地域内の建築物の構造（第61条）141件、建蔽率（第53条）96件、接道（第43条）40件、容積率（第52条）36件です（下の表）。木造密集地域の古い家に重なる項目が並びます。建蔽率は、建築面積の敷地面積に対する割合で、用途地域ごとに上限が決まっています（板橋区では30〜80%の指定）。再建築不可の家で建蔽率の超過が起きやすいのには、計算の仕組みの理由があります。前面が幅4m未満の2項道路なら、道路の中心線から2m（がけ地等では4m）の線が道路の境界とみなされ、その内側は敷地面積に算入されません（建築基準法施行令第2条第1項第1号）。昔の図面で敷地に入っていた部分が今の計算では外れ、分母が小さくなった結果、同じ建物でも建蔽率が上がります。これが違反なのか既存不適格なのかは、「いつ」「どの規定で」超えたかで分かれます。都市計画の決定や変更で制限の数値が変わった結果として従前の制限に違反していたものは、第3条第3項第2号により既存不適格の保護を受けません（改正前から違反だったものは保護されないという、第1号と同じ考え方です）。逆に、適法に建ったあとで数値が厳しくなったなら既存不適格です。もう一つ、第10条第3項は、既存不適格の建築物であっても、著しく保安上危険または衛生上有害と認めるときは除却等を命じられると定めています。既存不適格なら何も言われない、ではありません。

根拠：建築基準法第3条第3項第2号、第10条第3項、第42条第2項、第52条、第53条／建築基準法施行令第2条第1項第1号／国土交通省「建築基準法施行関係統計報告集計結果表（令和5年度集計）」2・違反建築物の違反事項別件数の推移／板橋区「地域地区・促進区域」

第一に登記です。床面積は建物の登記事項で、増築で変わったときは、変更があった日から1か月以内に表題部の変更の登記を申請しなければなりません（不動産登記法第51条第1項）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料です（第164条第1項）。これは確認を受けた増築かどうかとは別の決まりで、登記の手順と税の届出は未登記の記事にまとめました。第二に税です。固定資産税は登記ではなく家屋の実態に課されるため、登記していない増築部分にも課税されていることがあります（同じ記事）。第三に告知です。宅地建物取引業者が仲介して個人に売るとき、買主に説明しなければならない重要事項のうち「法令に基づく制限」は、宅地建物取引業法施行令第3条第1項第2号が列挙する建築基準法の条文——第43条・第52条・第53条・第61条など——の制限の内容を説明する仕組みです。「この建物がその制限に違反しているか」そのものを説明する項目は、列挙にありません。だからこそ、無確認の増築や是正の指導を受けた事実は、売主が告知書で伝える事柄になります。国土交通省の解釈・運用の考え方が示す告知書の記載事項の例には「増改築及び修繕の履歴」が挙がっています。知りながら告げなかった事実には免責特約が効かない（民法第572条）ことを含め、売ったあとの責任の仕組みは契約不適合責任の記事にまとめました。

根拠：不動産登記法第44条第1項第3号、第51条第1項、第164条第1項／宅地建物取引業法第35条第1項第2号・第47条第1号、同法施行令第3条第1項第2号／民法第572条／国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」