再建築不可の家の買取業者は、
どう選べばいいのか

宅地建物取引業法第2条第2号は、宅地若しくは建物の売買若しくは交換を自ら行う行為と、売買・交換・貸借の代理若しくは媒介をする行為のどちらも、業として行えば宅地建物取引業だと定めています。買取は前者です。仲介をしない「買取専門」の会社にも免許が要り（第3条第1項）、免許を受けずに営めば3年以下の拘禁刑若しくは300万円以下の罰金（第12条第1項・第79条第2号。法人は1億円以下の罰金＝第84条第1号）、免許が無いのに宅地建物取引業を営む旨の表示や広告をするだけでも100万円以下の罰金です（第12条第2項・第82条第2号）。他人に名義を貸すことも禁じられています（第13条）。免許証番号の読み方です。当社の番号は「東京都知事（1）第113689号」。先頭は免許権者で、事務所が一つの都道府県の中にだけあれば都道府県知事、二つ以上の都道府県にあれば国土交通大臣の免許になります（第3条第1項）。大臣免許かどうかは事務所の広がりの違いで、取引の相手方を守る決まりはどちらも同じ法律です。括弧の中の数字は、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」第6条関係が「免許証番号の（　）書きには、免許証の更新の回数に1を加えた数を記入する」と定めています。免許の有効期間は5年（第3条第2項）、満了後も続けるには更新を受けなければならず（第3項）、更新の申請は満了の90日前から30日前までです（施行規則第3条）。従って（1）は免許を受けてから一度も更新していない業者（営業5年未満）、（2）は一度更新した業者（5年以上10年未満）、という目安になります。番号は全国を通して免許をした順に付けられ、免許が効力を失った番号は欠番にして補充しません（同第6条関係）。東京都の「閲覧の手引き」も、新規に免許を取得した業者は（1）、初めて更新した業者は（2）と説明しています。もう一つ、免許には基準があります（第5条第1項）。破産して復権を得ない者、不正の手段などで免許を取り消されてから5年を経ない者、拘禁刑以上の刑の執行を終えてから5年を経ない者、暴力団員等、免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関し不正又は著しく不当な行為をした者などには、免許をしてはならないとされています。免許を受けていること自体が、この基準を通っていることの証明です。

根拠：宅地建物取引業法第2条第2号・第3号、第3条第1項〜第3項、第5条第1項、第6条、第12条、第13条、第79条第2号・第3号、第82条第2号、第84条第1号／同法施行規則第3条／国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」第6条関係／東京都住宅政策本部「閲覧の手引き」

国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」は、大臣免許・知事免許のどちらの業者も、免許証番号・商号・所在地（都道府県）から検索でき、免許番号・商号・所在地が表示されます。検索結果の商号の後ろに「※」が付いていれば、後で書く名簿の電子閲覧（eMLIT）の対象です。東京都の「宅地建物取引業者免許情報提供サービス」は、都知事免許の業者と、都内に本店を置く大臣免許の業者が対象で、免許証番号（回次と6桁の番号）、商号（カナ・漢字）、本店の区市町村名で検索でき、「詳細」で業者の情報、「一覧」で全事務所が見られます。「足立区」と入れれば、足立区に本店を置く業者が並びます。ヘルプには「回次　最初の免許取得時が『1』となり、その後の更新回数を加えたものです」と書かれています。電話での照会先は東京都住宅政策本部不動産業課（03-5320-5072、平日9時〜17時45分）です。次に、事務所に行けば業者票があります。第50条第1項は、事務所等ごとに公衆の見やすい場所に国土交通省令で定める標識を掲げることを業者に義務づけ、事務所の標識は施行規則第19条第2項第1号の別記様式第9号（宅地建物取引業者票）で、免許証番号、免許有効期間、商号又は名称、代表者氏名、専任の宅地建物取引士に関する欄、主たる事務所の所在地が載ります。掲げなければ50万円以下の罰金です（第83条第1項第2号）。解釈・運用の考え方は、営業時間内に確認でき、確認できる旨の表示が常時なされている等の要件を満たせばデジタルサイネージでの掲示も差し支えない、としています。最後に取引態様です。第34条第1項は、売買・交換・貸借に関する広告をするときに、自己が契約の当事者となって売買を成立させるのか、代理人か、媒介かの「取引態様の別」を明示することを求め、第2項は、注文を受けたときにも遅滞なくその別を明らかにすることを求めています。「買取」とうたった広告の取引態様が「媒介」なら、その会社は自分で買う買主ではなく、別の買主を探す仲介です（仲介と買取の違いは前回の記事に書きました）。

根拠：宅地建物取引業法第34条第1項・第2項、第50条第1項、第83条第1項第2号／同法施行規則第19条第2項／解釈・運用の考え方 第50条第1項関係／国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」／東京都「宅地建物取引業者免許情報提供サービス」とそのヘルプ

国土交通省と都道府県には宅地建物取引業者名簿が備えられ（第8条第1項）、免許証番号と免許の年月日、商号、役員、事務所、専任の宅地建物取引士、兼業の種類、そして第65条の処分（指示・業務停止）を受けたことがあればその年月日と内容が登載されます（第2項）。商号・役員・事務所・専任の宅地建物取引士が変わったら30日以内に変更の届出をしなければなりません（第9条）。そして第10条は、免許権者に、この名簿と「特定書類」——宅地建物取引業経歴書、役員等の略歴書、専任の宅地建物取引士を置いていることを証する書面、法人の直前1年の貸借対照表と損益計算書、個人の資産の状況を示す書面——を一般の閲覧に供することを義務づけています。解釈・運用の考え方は、この制度の趣旨を「宅地建物取引業者と取引する相手方や取引の関係者が、当該宅地建物取引業者の免許の有無、事業規模等を把握し、適切な宅地建物取引業者を選定することができる措置を講ずること」と説明しています。業者を選ぶために閲覧する、というのが制度の本来の目的です。東京都の「閲覧の手引き」（2025年5月）によると、閲覧できるのは都内に本店を置く業者（都知事免許と大臣免許）で、手数料は1業者300円。「業者名簿」は業者一覧表ではなく、免許申請に関する書類等を業者ごとにまとめた綴りなので、見たい業者を特定して申し込みます。2025年3月31日以前に免許を受けた業者の申請・届出は都庁第二本庁舎3階北側の不動産業課で窓口閲覧（開庁日の9時〜17時、12時〜13時を除く。電話03-5320-5072で日時を予約）、2025年4月1日以降に受け付けた新規・更新免許の申請・届出は国土交通省のeMLITで電子閲覧（アカウントを取って申請、1申請5件まで、手数料はLoGoフォームで支払い）です。どちらの対象かは、国土交通省の検索システムで商号の後ろに「※」があるかどうかで分かります。閲覧できる書類は下の表のとおりです。買取業者を選ぶときに特に意味があるのは、宅地建物取引業経歴書の「売買・交換の実績」欄にある「購入（物件の仕入れ）」の件数と合計額——本当に自分で買っている業者か——と、決算書——買い続ける資力があるか——、それに保証協会加入状況・営業保証金供託状況の欄です。閲覧では知ることができないものも、手引きに明記されています。行政指導（正式な処分に至らない注意・指導）の記録と業者に対する苦情・相談の状況は公表されていません。名簿は5年ごとの免許更新時にすべて新しい情報に置き換わるので、更新前の情報は見られません。廃業等で免許が失効した業者の名簿は閲覧の対象外です。相談役・顧問・株主の名簿や、略歴書の住所・電話番号・生年月日といった個人情報も閲覧できません。

根拠：宅地建物取引業法第4条第2項、第8条、第9条、第10条／同法施行規則第5条、第6条／解釈・運用の考え方 第10条関係／東京都住宅政策本部「閲覧の手引き（窓口での閲覧）」「閲覧の手引き（電子閲覧）」

監督処分は三段階です。免許権者は、業務に関し取引の関係者に損害を与えた、取引の公正を害する行為をした等のときに「指示」をし（第65条第1項）、第34条・第35条・第37条・第47条などの違反や指示に従わないとき等に1年以内の期間を定めて「業務停止」を命じ（第2項）、不正の手段で免許を受けた・情状が特に重い・業務停止に違反した等のときは免許を「取り消さなければなりません」（第66条第1項）。事務所の所在地や業者の所在が分からないときは、公告から30日たっても申出が無ければ免許を取り消すことができます（第67条第1項）。業務停止と免許取消は公告され（第70条第1項）、処分に至らない指導・助言・勧告もできます（第71条）。どこで調べるか。第一に、国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」です。国土交通大臣・地方整備局長等・都道府県知事が行った宅地建物取引業者への免許取消・業務停止・指示を、処分の年月、処分を行った者、事業者名、都道府県、処分の種類から検索でき、「最近5年分の行政処分等情報を公開」「概ね1か月に1度更新」と案内されています。東京都の閲覧の手引きも、違反行為の概要はこのサイトで確認するよう案内しています。第二に、東京都は処分のつど「宅地建物取引業者に対する行政処分について」を報道発表し、商号・代表者・主たる事務所・免許年月日（当初免許年月日）・免許証番号・聴聞の年月日・処分内容・業務停止期間・適用法条項・事実関係を公表しています。第三に、名簿の閲覧で、過去5年間の指示・業務停止の処分書が見られます（前の項）。数字を見ておきます。国土交通省が2026年10月2日に発表した「令和7年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果」によると、令和7年度末の業者数は133,727（大臣免許3,238・知事免許130,489）で12年連続の増加、東京都に本店を置く業者は27,939です。令和7年度の監督処分は163件（免許取消85・業務停止36・指示42）、文書による行政指導（指導・助言・勧告）は768件でした。主な違反は、免許取消が第67条第1項の事務所不確知56件・第5条第1項の免許の基準23件・第25条第7項の営業保証金の未供託4件、業務停止が第35条の重要事項説明9件・第34条の2の媒介契約7件・第31条の3第3項の専任の宅地建物取引士の設置4件、指示が第34条の2の媒介契約9件・第35条9件・第31条の3第3項6件・第65条第1項第2号の取引の公正を害する行為6件です。免許取消の最多が「事務所の所在が分からなくなった業者」であること、業務停止・指示の違反のほとんどが仲介（媒介契約・重要事項説明）の場面であることが分かります。東京都の令和6年度は、都が行った指導監督39件のうち免許取消17件・業務停止2件・指示2件・指導勧告18件で、都の不動産業課への消費者相談は21,106件（売買3,452件・賃貸借16,206件ほか）でした。処分歴が無いことは、安全の証明ではありません。行政指導は公表されず、処分の掲載は5年で消え、第67条で取り消される業者は処分の前に連絡が取れなくなっています。

根拠：宅地建物取引業法第65条第1項・第2項、第66条第1項、第67条第1項、第70条第1項、第71条／国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」（宅地建物取引業者）／国土交通省「令和7年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について」（2026年10月2日）報道発表資料・参考資料／東京都住宅政策本部「不動産取引に関する相談・指導等の概要（令和6年度）」／東京都報道発表「宅地建物取引業者に対する行政処分について」

宅地建物取引業者は、営業保証金を主たる事務所の最寄りの供託所に供託し（第25条第1項）、供託した旨を届け出た後でなければ事業を開始できません（第5項。違反は6月以下の拘禁刑若しくは100万円以下の罰金＝第81条第1号）。額は主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき500万円です（施行令第2条の4）。もう一つの道が宅地建物取引業保証協会で、社員になる業者は弁済業務保証金分担金として主たる事務所60万円・その他の事務所30万円を納め（第64条の9第1項・施行令第7条）、保証協会がまとめて弁済業務保証金を供託するので、社員は営業保証金の供託を要しません（第64条の13）。国土交通大臣の指定する保証協会は、公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会（全宅保証・ハトマーク）と公益社団法人不動産保証協会（全日・ウサギマーク）の二つです。守られる人は誰か。第27条第1項は、業者と「宅地建物取引業に関し取引をした者（宅地建物取引業者に該当する者を除く）」が、その取引により生じた債権に関し営業保証金から弁済を受ける権利を持つと定め、第64条の8第1項は保証協会の社員について同じ範囲の人に、その社員が社員でないとしたならば供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲内で、弁済業務保証金から弁済を受ける権利を認めています。「取引をした者」に限定はなく、業者に家を売った売主も含まれます。弁済を受けるには保証協会の認証が必要で（第64条の8第2項）、全宅保証はこの事業を「主たる事務所あたり1,000万円（従たる事務所を有する場合は1事務所ごとに500万円を追加）を上限」「裁判による手続を必要としないもの」「会員となる前の取引についても対象」と説明しています。還付があれば社員は2週間以内に同額の還付充当金を納めなければならず、納めなければ社員の地位を失います（第64条の10）。弁済の前に、苦情の解決があります。保証協会は、社員の取り扱った宅地建物取引業に係る取引に関する苦情の申出を受けたら、相談に応じ、助言し、事情を調査し、社員に通知して迅速な処理を求めなければならず（第64条の5第1項）、社員は説明や資料の提出の求めを正当な理由なく拒めません（第3項）。全宅保証は、自主解決も撤回もされなければ弁済業務へ移管すると説明しています。注意点が三つ。第一に、東京都の閲覧の手引きは、営業保証金が弁済されて無い状態にある業者や保証協会から除名された業者については、取引に伴い債権が生じても弁済を受けられないと注意しています。名簿の「保証協会加入状況・営業保証金供託状況」の欄はこのために見ます。第二に、買取価格そのものへの不満は「損害」ではなく、弁済の対象になりません。第三に、買取で売主の実害が出やすいのは、代金の未払いそのものより、手付を受け取ったあとに業者が履行せず違約金も払わない、決済の日が延び延びになる、という場面です。第44条は、業者がその業務に関してなすべき登記・引渡し・対価の支払を不当に遅延する行為を禁じています（違反は6月以下の拘禁刑若しくは100万円以下の罰金＝第81条第1号、業務停止の対象＝第65条第2項第2号）。

根拠：宅地建物取引業法第25条第1項・第5項、第27条第1項、第44条、第64条の2、第64条の5、第64条の8第1項・第2項、第64条の9第1項、第64条の10、第64条の13、第65条第2項第2号、第81条第1号／同法施行令第2条の4、第7条／公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会「弁済業務」「苦情の解決業務」／東京都住宅政策本部「閲覧の手引き」

第48条第1項は、業者に、従業者であることを証する証明書を携帯させなければ業務に従事させてはならないと定め、第2項は、従業者は取引の関係者から請求があったときはこの証明書を提示しなければならない、と定めています。解釈・運用の考え方は、携帯させるべき者の範囲に代表者（いわゆる社長）を含むとしています。携帯させずに業務をさせれば50万円以下の罰金（第83条第1項第2号）で、東京都の令和6年度の処分事例にも、従業者証明書を携帯させず従業者名簿の記載も欠いていた業者への業務停止10日があります。宅地建物取引士証も同じで、宅地建物取引士は取引の関係者から請求があったときは取引士証を提示しなければなりません（第22条の4）。業者は事務所ごとに、業務に従事する者5人に1人以上の割合で成年者である専任の宅地建物取引士を置く義務があり（第31条の3第1項・施行規則第15条の5の3）、法人の役員が宅地建物取引士でその事務所で主として業務に従事していれば、その人が専任の宅地建物取引士とみなされます（第2項）。次に取引態様です。注文を受けたら遅滞なく、自ら買うのか媒介なのかを明らかにする義務があります（第34条第2項）。「買い取ります」と言いながら契約書に出てくる買主が別の会社なら、その会社の免許と保証も確かめる必要があります。そして価格の根拠です。媒介契約を結んだ業者が売買すべき価額について意見を述べるときは根拠を明らかにしなければなりませんが（第34条の2第2項）、自ら買主になる業者にこの義務はありません。義務が無いところで何をするかは、業者ごとに違います。比べた事例、差し引く費用、引き受けるリスクを書面で出す業者と、金額だけを口頭で言う業者とでは、あとから検証できるかどうかが違います。契約のときは、業者は自ら当事者として売買契約を締結した相手方（売主）に、当事者の氏名・住所、物件の表示、代金の額と支払の時期・方法、引渡しの時期、移転登記の申請の時期、解除に関する定め、損害賠償額の予定・違約金の定め、契約不適合を担保すべき責任の定めなどを書いた書面を遅滞なく交付しなければならず（第37条第1項）、宅地建物取引士が記名します（第3項）。交付しなければ50万円以下の罰金（第83条第1項第2号）で、東京都の令和6年度の処分事例には、売主にこの書面を遅滞なく交付しなかった業者への業務停止30日があります。業務上知り得た秘密を漏らすことも禁じられています（第45条）。勧誘の場面の禁止事項——判断の時間を与えない、断ったあとに勧誘を続ける、迷惑な時間の電話や訪問、商号・氏名・勧誘目的を告げない——は第47条の2と施行規則第16条の11にあり、前回の記事にまとめました。

根拠：宅地建物取引業法第22条の4、第31条の3第1項・第2項、第34条第2項、第34条の2第2項、第37条第1項・第3項、第45条、第47条の2、第48条第1項・第2項、第83条第1項第2号／同法施行規則第15条の5の3、第16条の11／解釈・運用の考え方 第48条第1項関係／東京都住宅政策本部「不動産取引に関する相談・指導等の概要（令和6年度）」行政処分事例