借地の上の家は、
売れるのか

土地が借地の場合、売買の対象は建物の所有権と、その建物のために土地を借りる権利の二つです。借地借家法第2条第1号は、この権利を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定め、借地権と呼んでいます。契約書に「賃貸借」とあれば賃借権です。建物のほうは民法第176条により当事者の意思表示だけで所有権が移りますが、賃借権のほうには条文上の関所があります。民法第612条第1項は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」と定め、第2項は、これに違反して第三者に使用収益させたときは賃貸人が契約を解除できる、としています。つまり「借地は売れない」のではなく、地主（借地権設定者）の承諾を得ずに売ると、買った方が土地を使う根拠を失いかねない、ということです。なお、借地権が地上権である場合は、地上権は物権ですので（民法第265条）、譲渡に土地所有者の承諾を要する旨の条文はありません。どちらなのかは、契約書と、土地の登記事項証明書の権利部（乙区）で確かめられます。

根拠：借地借家法第2条第1号／民法第176条、第265条、第612条

地主が承諾しない場合、借地借家法第19条第1項は、裁判所が「借地権設定者の承諾に代わる許可」を与えることができると定めています。条件は、買う方が賃借権を取得しても「借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず」承諾しないこと、です。裁判所は、賃借権の残存期間、借地に関する従前の経過、譲渡を必要とする事情その他一切の事情を考慮しなければならず（第2項）、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、借地条件の変更を命じたり、許可を「財産上の給付」に係らしめたりすることができます（第1項後段）。世間で「承諾料」と呼ばれているお金の、条文上の姿がこれです。金額は条文に書かれておらず、裁判所は特に必要がないと認める場合を除き、鑑定委員会の意見を聴かなければなりません（第6項）。そしてもう一つ、地主の側にも手が用意されています。裁判所が定める期間内に地主が自ら建物と賃借権を買い取る旨の申立てをしたときは、裁判所は相当の対価を定めてこれを命ずることができます（第3項）。「介入権」と呼ばれる仕組みで、申し立てた側の思いどおりに第三者へ売れるとは限らない、ということです。

根拠：借地借家法第19条第1項〜第3項、第6項

借地借家法第14条は、第三者が借地上の建物を取得した場合において、地主が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、その第三者は地主に対し、建物その他借地権者が権原によって土地に附属させた物を「時価で買い取るべきことを請求することができる」と定めています。承諾が得られなかったからといって、建物の価値が消えるわけではない、という建て付けです。同じ考え方の条文が、借地権の存続期間が満了して契約の更新がないときにもあり（第13条第1項）、借地権者は地主に建物を時価で買い取るよう請求できます。そして第16条は、第10条・第13条・第14条に反する特約で借地権者又は転借地権者に不利なものは無効、と定めています。契約書に「建物買取請求はしない」と書いてあっても、その部分は効かない、ということです（定期借地権など、法律が別に認めている場合を除きます）。競売や公売で建物を取得した方については、第20条が別に承諾に代わる許可の申立てを定めており、その申立ては建物の代金を支払った後二月以内に限られます（同条第3項）。

根拠：借地借家法第13条第1項、第14条、第16条、第20条第1項・第3項

今の借地借家法は平成4年8月1日に施行され、それより前に設定された借地権は、附則の定めにより旧借地法の扱いが残っています。借地借家法附則第2条で借地法（大正10年法律第49号）は廃止されましたが、附則第4条は、この法律の規定は施行前に生じた事項にも適用するとしつつ、ただし書で廃止前の法律により生じた効力を妨げないとし、附則第6条は、施行前に設定された借地権に係る契約の更新については「なお従前の例による」と定めています。旧法の期間は、制定時の条文では、石造・煉瓦造などの堅固な建物で60年、その他の建物で30年、契約で定める場合は堅固30年以上・その他20年以上（旧法第2条）、更新後は堅固30年・その他20年（同第5条）でした。今の法律の30年（第3条）、更新後10年・最初の更新は20年（第4条）とは別の数え方です。木造密集地域の古い借地は、ほとんどがこの旧法の時代に始まっています。「契約書が見当たらない」「地代は手渡し」というご相談も多いのですが、民法第601条は賃貸借の成立に書面を要件としておらず、期間が満了しても建物がある限り、借地権者が使用を継続していて地主が遅滞なく異議を述べなければ、従前と同一の条件で更新したものとみなされます（借地借家法第5条第2項。旧法では第6条）。異議には正当の事由が要ります（第6条）。一方で、承諾に代わる許可（第19条）については、附則に旧法時代の借地を除く定めがありません。附則第4条本文により、旧法の借地にも及びます。

根拠：借地借家法第3条〜第6条、附則第2条・第4条・第6条／借地法（大正10年法律第49号・廃止）第2条・第5条・第6条／民法第601条／施行日は東京地方裁判所の案内による

借地権そのものが登記されているかどうかは、土地の登記事項証明書の乙区で分かります。権利の登記は地主との共同申請が要るため（不動産登記法第60条）、されていないことも珍しくありません。その代わりに借地借家法第10条第1項は、借地権は「その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」と定めています。守っているのは建物の登記です。ここが未登記だと、二つの弱さが重なります。一つは、地主が底地（借地権の付いた土地）を第三者に売ったときです。民法第605条の2第1項は、借地借家法第10条などの対抗要件を備えた場合にその不動産が譲渡されたときは賃貸人たる地位が譲受人に移転する、と定めています。裏返せば、対抗要件が無いと、新しい地主に対して「私が借りている」と言い切れません。もう一つは、売るときです。買う方が建物の所有権移転の登記を受けられないため、住宅ローンの担保にもなりません。建物が親名義のままなら、相続登記の義務（不動産登記法第76条の2第1項・3年以内）が、そもそも表題登記が無いなら、その手続が、承諾の前に来ます。建物が滅失した場合でも、必要事項を土地の上の見やすい場所に掲示すれば対抗力は続きますが、滅失の日から二年を経過した後は、その前に新たに建物を築造して登記した場合に限られます（第10条第2項）。再建築不可の借地では、この二年の道が事実上使えない、ということも書いておきます。

根拠：借地借家法第10条第1項・第2項／民法第605条、第605条の2第1項／不動産登記法第60条、第76条の2第1項

借地の契約には、増改築や建て替えに地主の承諾を要する特約が付いていることが多くあります。借地借家法第17条第2項は、増改築を制限する特約がある場合に、土地の通常の利用上相当とすべき増改築について協議が調わないときは、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができる、と定めています。しかし、これは契約上の話です。前面の道が建築基準法上の道路に当たらない、接道が足りないという再建築不可の理由は、地主の承諾でも裁判所の許可でも消えません。建築基準法の側で建てられない以上、承諾を得ても建て替えはできないのです。第7条の「建物の再築による借地権の期間の延長」も同じで、建物を新たに築造できることが前提です。つまり再建築不可の借地では、借地権の中身は「今ある建物を、直しながら使い続ける権利」に近づきます。この点は、同じ借地権でも建て替えができる土地とは値段の考え方が違うところで、多くの解説がここを分けずに書いています。なお、直せる範囲そのもの（大規模の修繕・模様替の線引き）は、リフォームの記事にまとめています。

根拠：借地借家法第7条第1項、第17条第2項／建築基準法第43条第1項

「借地権の価値は土地の6割・7割」という言い方を見かけます。出どころは相続税の評価で、国税庁のタックスアンサー（No.4611）は、借地権の価額は、借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に借地権割合を乗じて求める、としています。借地権割合は借地事情が似ている地域ごとに定められ、路線価図に、路線価の右隣の記号A（90%）・B（80%）・C（70%）・D（60%）・E（50%）・F（40%）・G（30%）で示されています。たとえば「215D」なら、1平方メートル当たり215,000円で、借地権割合60%という読み方です。ご自分の土地の記号は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で誰でも確かめられます。ただし、これは相続税・贈与税の申告のための割合で、売買の値段を決めるものではありません。実際に借地権を第三者へ売るときの値段は、地主の承諾が得られるか（得られる場合の財産上の給付）、地代の水準、残存期間と旧法・新法の別、建物の状態、そして再建築不可であれば建て替えができないことの減価で決まります。出口も一つではありません。借地権者が底地を買い取る、地主が借地権を買い取る（第19条第3項の介入権はその一形態です）、底地と借地権を同時に第三者へ売る——この三つのどれかで権利が一つにまとまると、買う方から見た土地の姿は普通の所有地に戻ります。再建築不可という道路の事情は残りますが、権利の複雑さは消えます。

根拠：国税庁タックスアンサーNo.4611「借地権の評価」、同「路線価図の説明」／借地借家法第19条第3項