再建築不可の家は、
解体して更地にしてから売るべきか

建築基準法は「建築」を、建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転することと定めています（第2条第13号）。壊すこと（除却）はこの中に入っていませんから、壊すこと自体に建築確認（第6条第1項）は要りません。壊すときの届出は別にあり、後で書きます。問題は壊したあとです。再建築不可の家が今そこに建っていられるのは、敷地が道路に2メートル以上接しなければならないという規定（第43条第1項）ができたとき、現に存する建築物には規定を適用しない、と定められているからです（第3条第2項）。壊せば「現に存する建築物」ではなくなり、次にそこへ建てるものは新築、つまり建築で、確認の対象になり（第6条第1項）、敷地は第43条第1項を満たさなければなりません。「前と同じ大きさで建て直すだけ」は「改築」で、これも建築です（第2条第13号）。「物置」「カーポート」「ガレージ」も、土地に定着する工作物のうち屋根及び柱若しくは壁を有するものは建築物ですから（第2条第1号）、第43条第1項の対象です。防火地域及び準防火地域外で10平方メートル以内の増築・改築・移転に確認が要らないという規定（第6条第2項）は確認の手続の話で、第43条第1項の適用が外れるわけではありません。逆に言うと、第43条第2項の認定（第1号＝幅員4メートル以上の道に2メートル以上接する等の建築物で特定行政庁が認めるもの）と許可（第2号＝周囲に広い空地を有する等の建築物で特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したもの）は、建てようとする建築物について判断されるもので、今そこに建物があるかどうかで決まる話ではありません。だから順番は、「壊してから許可の道を探す」ではなく、「許可の見込みを確かめてから壊す」です。その確かめ方は未接道の土地・建物の買取ページと調べ方の記事にまとめました。もう一つ、壊すと消えるものがあります。現に存する建築物のまま、増築等をしない範囲で直して使う道（第3条第2項、第86条の7第1項、施行令第137条の12＝リフォームの記事）です。壊せば、直して使う対象そのものが無くなります。

根拠：建築基準法第2条第1号・第13号、第3条第2項、第6条第1項・第2項、第43条第1項・第2項、第86条の7第1項／建築基準法施行令第137条の12

建設リサイクル法（建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律）は、コンクリート、コンクリート及び鉄から成る建設資材、木材、アスファルト・コンクリート（特定建設資材＝施行令第1条）を用いた建築物の解体工事で、床面積の合計が80平方メートル以上のもの（施行令第2条第1項第1号）を対象建設工事とし、受注者に分別解体等を義務づけています（第9条第1項）。木造の家は木材が特定建設資材ですから、床面積の合計が80平方メートル以上なら、まず対象です。手続は四つあります。第一に、工事を請け負おうとする建設業者は、発注者に対し、解体する建築物の構造、工事着手の時期と工程の概要、分別解体等の計画、建設資材の量の見込みを記載した書面を交付して説明しなければなりません（第12条第1項）。第二に、請負契約の書面には、分別解体等の方法と解体工事に要する費用等を記載して相互に交付します（第13条第1項）。第三に、発注者又は自主施工者は、工事に着手する日の7日前までに、これらの事項を都道府県知事に届け出なければなりません（第10条第1項）。届出をせず、又は虚偽の届出をすると20万円以下の罰金です（第51条第1号）。第四に、元請業者は、再資源化等が完了したときに発注者へ書面で報告し、実施状況の記録を作成して保存します（第18条第1項）。届出は発注者の義務ですが、国土交通省のリーフレットと足立区・荒川区の案内は、委任状により元請業者が代理で届け出られると説明しています。届出先は、足立区・板橋区の案内では区の窓口で、延べ面積が1万平方メートルを超える建築物は東京都です。荒川区は電子申請ができ、法律の期日を過ぎると電子申請はできず窓口へ、板橋区は窓口のみ、と各区が案内しています。解体工事を請け負う業者は、都道府県知事の登録（第21条第1項・5年ごとに更新）を受けた解体工事業者か、建設業法の土木工事業・建築工事業・解体工事業の許可を受けた者でなければなりません。80平方メートル未満でも、建築物の除却の工事を施工する者は、床面積の合計が10平方メートルを超えれば、建築主事等を経由して都道府県知事に届け出なければなりません（建築基準法第15条第1項＝建築物除却届）。葛飾区は「10平方メートル超80平方メートル未満は除却届、80平方メートル以上は建設リサイクル法の届出も」と整理して案内しています。区独自の決まりもあります。足立区は「建築物の解体工事の事前周知に関する要綱」で、床面積の合計80平方メートル以上の解体工事について、工事着手の7日前までの標識の設置（一定規模以上は30日前）と近隣の方への説明、その報告書の提出を求めています。荒川区も解体工事等の事前周知の報告を建設リサイクル法の届出と同時か個別に受け付けています。

根拠：建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律第2条、第9条第1項、第10条第1項、第12条第1項、第13条第1項、第18条第1項、第21条第1項、第51条第1号／同法施行令第1条、第2条第1項第1号／建築基準法第15条第1項／国土交通省「建設リサイクル法の対象となる建設工事では届出が必要です」／足立区・荒川区・板橋区・葛飾区の案内

大気汚染防止法は、建築物等を解体する作業を伴う建設工事（解体等工事）の元請業者に、その工事が特定工事（石綿を含む建材＝特定建築材料の除去等を伴う工事）に当たるかどうかを、設計図書その他の書面による調査と特定建築材料の有無の目視による調査で確かめ（第18条の15第1項、施行規則第16条の5第1号）、その結果を発注者に書面を交付して説明することを義務づけています。規模の下限はありません。この調査は、当該調査を適切に行うために必要な知識を有する者として環境大臣が定める者に行わせなければなりません（施行規則第16条の5第2号）。厚生労働省の石綿総合情報ポータルサイトは、建築物の事前調査は令和5年10月から建築物石綿含有建材調査者などの一定の要件を満たす者が行う必要があると明記し、資格の区分として、一戸建て住宅及び共同住宅の住戸の内部に限って調査できる「一戸建て等石綿含有建材調査者」があることも載せています。発注者の側の義務は、元請業者が行うこの調査に要する費用を適正に負担することその他必要な措置を講ずることにより調査に協力することです（第18条の15第2項）。労働安全衛生法に基づく石綿障害予防規則にも、発注者は請負人に対し石綿等の使用状況等を通知するよう努め、事前調査が適切に行われるように配慮しなければならない、とあります（第8条）。元請業者は調査の記録を作成して保存し（第18条の15第3項）、工事の現場に記録の写しを備え置き、調査の結果を公衆に見やすいように掲示し（第5項）、床面積の合計80平方メートル以上の解体工事については、調査の結果を遅滞なく都道府県知事に報告しなければなりません（第6項、施行規則第16条の11第1項第1号）。石綿障害予防規則第4条の2も同じ規模の解体工事について労働基準監督署長への報告を求めており、環境省は、令和4年4月1日から、原則として「石綿事前調査結果報告システム」により、1回の操作で都道府県等と労働基準監督署の両方へ報告する仕組みになったこと、個人宅のリフォームや解体工事も含まれることを公表しています。発注者に交付された書面の写しは、工事が終了した日から3年間保存されます（施行規則第16条の8第3項）。書面により平成18年9月1日以後に設置の工事に着手した建築物であることが明らかな場合は目視による調査を省略できます（施行規則第16条の5第1号ただし書）。裏返せば、それより前に建てた家は、木造でも、調べなければ分かりません。書面と目視で分からなければ分析による調査を行うか、石綿ありとみなして工事をします（同条第3号）。石綿を含む建材があれば、除去等の作業は作業基準に従い（第18条の14、第18条の20）、吹付け石綿など政令で定める特定建築材料の除去を伴うときは、発注者が作業開始の14日前までに都道府県知事へ届け出（第18条の17第1項）、完了後は元請業者から発注者へ書面で結果が報告されます（第18条の23第1項）。発注者は、施工方法・工期・工事費について、作業基準の遵守を妨げるおそれのある条件を付さないように配慮しなければなりません（第18条の16第1項）。

根拠：大気汚染防止法第2条第11項・第12項、第18条の14、第18条の15、第18条の16第1項、第18条の17第1項、第18条の20、第18条の23第1項／同法施行規則第16条の5、第16条の6、第16条の8第3項、第16条の11第1項／石綿障害予防規則第3条、第4条の2、第8条／環境省「石綿事前調査結果の報告について」「建物を壊すときにはどうしたら良いの？」・報道発表資料（令和4年3月）／厚生労働省 石綿総合情報ポータルサイト

廃材から書きます。解体で出る木くず（建設業に係るもので、工作物の新築、改築又は除去に伴って生じたもの）とコンクリートの破片その他これに類する不要物（がれき類）は、廃棄物処理法の産業廃棄物です（廃棄物の処理及び清掃に関する法律第2条第4項第1号、同法施行令第2条第2号・第9号）。建設工事（建築物の全部又は一部を解体する工事を含む）が数次の請負によって行われる場合、その工事に伴い生ずる廃棄物の処理については、発注者から直接工事を請け負った元請業者を事業者とみなす、と定められています（第21条の3第1項）。産業廃棄物の運搬又は処分を他人に委託する事業者は、引渡しと同時に産業廃棄物管理票（マニフェスト）を交付しなければなりません（第12条の3第1項）。施主がマニフェストを作るのではなく、元請業者の義務です。費用は解体費に含まれ、処理の結果は建設リサイクル法第18条第1項の完了報告で発注者に届きます。次に登記です。建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から1か月以内に建物の滅失の登記を申請しなければなりません（不動産登記法第57条）。正当な理由がないのに怠ると10万円以下の過料です（第164条第1項）。法務局が公開している不動産登記の申請書様式のページには、建物滅失登記申請書の様式と記載例が載っています。添付する書類はその記載例で確かめてください。登記されていない建物なら、未登記の記事に書いたとおり、登記の滅失ではなく区への家屋の異動の届出になります。滅失の登記をしないでいると、登記簿の上では建物が残ったままになり、土地だけを売る契約と登記の内容が食い違います。買主が所有権移転の登記をする前に、売主が滅失の登記を終えておく必要があります。順番を整理すると、壊す前に、除却届（建築基準法第15条第1項＝施工者）と建設リサイクル法の届出（発注者・7日前）と石綿の事前調査（元請業者・報告は80平方メートル以上）、壊したあとに、廃材の処理（元請業者）と滅失の登記（所有者・1か月以内）です。

根拠：廃棄物の処理及び清掃に関する法律第2条第4項第1号、第12条の3第1項、第21条の3第1項／同法施行令第2条第2号・第9号／不動産登記法第57条、第164条第1項／建築基準法第15条第1項／法務局「不動産登記の申請書様式について」

住宅用地の特例は、専ら人の居住の用に供する家屋又はその一部を人の居住の用に供する家屋の敷地の用に供されている土地について、固定資産税の課税標準を価格の3分の1（面積が200平方メートル以下の小規模住宅用地は6分の1）にする制度です（地方税法第349条の3の2第1項・第2項）。「家屋の敷地」であることが条件で、賦課期日は当該年度の初日の属する年の1月1日ですから（第359条）、1月1日に家が無ければ、その年度分からこの特例は外れます。「更地にすると6倍になる」と言われる理由と、実際にはそうならない負担調整の仕組みは、固定資産税の記事にまとめました。空家等対策特別措置法の勧告（第13条第2項の管理不全空家等、第22条第2項の特定空家等）を受けた家の敷地も、家が建ったまま特例から除かれます（地方税法第349条の3の2第1項の括弧書き）。壊したあとの土地には、東京都の減免があります。東京都主税局のページは、不燃化特区の指定を受けた地域内で老朽住宅等を除却した後の土地について、①取り壊した住宅が耐用年限の3分の2を超過していること（不燃化特区制度における無接道敷地等の解消のために区の助成等を受けて取り壊した住宅は、この要件を満たさない場合も対象となることがある）②不燃化特区の指定日から令和13年3月31日までの間に取り壊されたこと③取壊しにより土地の認定が小規模住宅用地から非住宅用地に変更されたこと④防災上有効な空地として適正に管理されていると区から証明されていること⑤住宅を取り壊した日の土地所有者が、減免を受けようとする年の1月1日時点において引き続き所有していること、を全て満たす場合に、除却した翌年度から最長5年度分、小規模住宅用地から非住宅用地に認定変更された面積の税額の8割を減免する（小規模住宅用地並みに軽減）、と説明しています。手続は、毎年、第1期分の納期限（6月30日）までに固定資産税減免申請書に区の証明書を添えて都税事務所へ出すことで、減免は、貸駐車場など収益事業への活用や家屋の建築への着工、除却後の土地に雑草が繁茂するなどの管理の放棄、売買等による所有者の変更があると終了します。つまり、「減免を受けながら売る」形はありません。不燃化特区は、東京都の不燃化ポータルサイトによれば、令和8年4月に地区指定を見直して44地区です。区ごとの除却の助成の区域・要件・上限、宅地建物取引業者が申請者から除かれていることは、足立区・葛飾区・北区・板橋区・荒川区・墨田区のページにそれぞれ書きました。

根拠：地方税法第349条の3の2第1項・第2項、第359条／空家等対策の推進に関する特別措置法第13条第2項、第22条第2項／東京都主税局「不燃化特区内における老朽住宅等除却後の土地に対する固定資産税・都市計画税の減免」／東京都不燃化ポータルサイト「不燃化特区制度」

国税庁のタックスアンサーNo.3255は、譲渡費用となるものとして、土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額を挙げています（所得税基本通達33-7・33-8）。売るために壊した費用は、譲渡所得の計算で差し引けます。居住用財産を売ったときの3,000万円の特別控除は、条文では、居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡が対象です（租税特別措置法第35条第2項第2号）。家屋を取り壊した場合の敷地について、国税庁のタックスアンサーNo.3302は、①その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること②家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと、の二つの要件を挙げています。壊してから買い手を探し始めると、この1年の時計が動きます。相続した空き家の3,000万円の特別控除は、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋とその敷地等を取得した相続人が、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、対価の額1億円以下で行う譲渡が対象で（第35条第3項）、被相続人居住用家屋は、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物でないこと、相続開始の直前に被相続人以外に居住していた者がいなかったことが要件です（同条第5項）。譲渡の型は三つあります。第1号は家屋ごと売る型で、譲渡の時に耐震基準に適合していること。第2号は家屋の全部を取り壊した後に敷地を売る型で、相続の時から取壊しの時まで事業・貸付け・居住の用に供されていないこと、相続の時から譲渡の時まで同じこと、取壊しの時から譲渡の時まで建物又は構築物の敷地の用に供されていないことが要件です（更地にした後に駐車場の屋根などを作ると外れます）。第3号は、家屋ごと売って、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、家屋が耐震基準に適合することとなった場合又は家屋の全部の取壊し若しくは除却がされた場合で、国税庁のNo.3306は、この取壊しの要件は令和6年1月1日以後に行う譲渡に限ると説明し、確定申告には登記事項証明書その他の書類で期限内に全部の取壊し等をした旨を証する書類を添えるとしています。この第3号ができたことで、売主が壊さなくても、買主が期限までに壊せば要件を満たす道ができました。相続人が3人以上の場合の控除額は2,000万円です（第35条第4項）。適用の可否は税理士へご確認ください。

根拠：租税特別措置法第35条第2項第2号、第3項、第4項、第5項／国税庁タックスアンサーNo.3255・No.3302・No.3306

壊す前に確かめる五つです。一つ目は、建築基準法第43条第2項の認定・許可の見込み（未接道の土地・建物の買取ページ、調べ方の記事）。壊してから見込みが無いと分かっても戻せません。二つ目は、不燃化特区の区域内かどうかと、区の除却の助成の要件（各区で区域・築年・上限が違い、宅地建物取引業者は申請者から除かれています。当社は使えません）、東京都の減免の要件（売ると終わります）。三つ目は、1月1日と決済日の関係（第5の項目）。四つ目は、3,000万円の特別控除の型（居住用財産なら取壊しから1年以内の契約、相続空き家なら第2号か第3号か）。五つ目は、隣の家と壁がつながっていないかです。木造密集地域には長屋（連棟）の一戸を単独で所有している家が多くあります。民法は、境界線上に設けた障壁を相隣者の共有と推定していますが（第229条）、一棟の建物の一部を構成する境界線上の障壁にはこの推定を適用しません（第230条第1項）。つまり長屋の戸境の壁は、共有と推定されるのではなく、誰のものか、壊してよいかが、建物の登記と構造で決まります。当社はその判定をしません。判断は土地家屋調査士・弁護士へご確認ください。解体費用そのものについては、空き家の放置の記事に書いたとおり、木造密集地域の再建築不可の敷地は前の道が狭く重機が入らないことが多く、当社は相場を書きません。壊す費用は売主の先払いで、壊したあとに建てられない土地を買う人は、売れない理由の記事に書いたとおり、住宅ローンが原則使えないため現金の個人か業者に絞られます。仲介会社の「更地にしてから」は、買主が土地として使う想定のときの条件であって、法律が売却に付けた条件ではありません。

根拠：建築基準法第43条第2項／民法第229条、第230条第1項／東京都主税局・各区の助成の要件