再建築不可の家は、仲介で売るか、
買取で売るか

宅地建物取引業法第2条第2号は、宅地建物取引業を「宅地若しくは建物の売買若しくは交換」を自ら行う行為と、「売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介」をする行為の二つで定義しています。仲介は後者の媒介、買取は前者の自ら買主になる行為で、同じ免許の下の別の仕事です。第34条は、広告をするときに自己が契約の当事者となるのか、代理人か、媒介かの「取引態様の別」を明示し（第1項）、注文を受けたときも遅滞なく明らかにする（第2項）ことを業者に義務づけています。媒介なら、契約を結んだときに遅滞なく媒介契約書を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければなりません（第34条の2第1項）。書く事項は八つで、物件の表示、売買すべき価額または評価額、他の業者に重ねて依頼することの許否と依頼先を明示する義務の有無、建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項、有効期間と解除、指定流通機構への登録、報酬、そして国土交通省令で定める事項（違反したときの措置と、標準媒介契約約款に基づく契約かどうかの別＝施行規則第15条の9）です。価額について意見を述べるときは根拠を明らかにしなければならず（第2項）、国土交通省の解釈・運用の考え方は、根拠は価格査定マニュアルや同種の取引事例など合理的な説明がつくものとし、法律上の義務なので査定の費用を依頼者に請求できない、としています。一方、買取には媒介契約がありません。宅地建物取引業者は、自ら当事者として売買契約を締結したときはその相手方に、代金と支払時期、引渡しの時期、移転登記の申請の時期、契約の解除や損害賠償の定め、担保責任の定めなどを書いた書面を交付しなければならず（第37条第1項）、宅地建物取引士が記名します（第3項）。そして「仲介手数料がかからない」と言われる理由は、第46条が定める報酬が「売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して」受けるものだからです。自ら買主になる業者は報酬を受ける立場になく、代わりに、買った家を再び売ることで利益を得ます。

根拠：宅地建物取引業法第2条第2号、第34条、第34条の2第1項・第2項、第37条第1項・第3項、第46条第1項／同法施行規則第15条の9／国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」第34条の2関係

他の業者に重ねて依頼することを禁ずる媒介契約を、法律は「専任媒介契約」と呼び、有効期間は3か月を超えることができず、これより長い期間を定めたときはその期間は3か月となります（第34条の2第3項）。更新は依頼者の申出によってでき、更新の時から3か月を超えられません（第4項）。専任媒介契約のうち、依頼者が業者の探索した相手方以外の者と契約できない旨の特約を含むものが「専属専任媒介契約」です（施行規則第15条の9第2号）。重ねて依頼できるのが「一般媒介契約」で、重ねて依頼する業者を明示する義務がある型（明示型）が標準で、明示する義務を負わない型（非明示型）にするには特約が要ります（解釈・運用の考え方）。業務の処理状況の報告は、専任媒介契約で2週間に1回以上、専属専任媒介契約で1週間に1回以上（第9項）。購入の申込みがあったときに遅滞なく依頼者に報告する義務は三種類に共通です（第8項）。これらの規定（第3項から第6項まで、第8項・第9項）に反する特約は無効です（第10項）。契約書の中身は、国土交通省が定めた標準媒介契約約款（平成2年建設省告示第115号・最終改正令和6年4月1日）を使うのが通常で、契約書の右上に標準約款に基づく契約かどうかを表示します。約款には、専任媒介で有効期間内に他の業者の媒介で成約させたときは約定報酬に相当する額の違約金（専任約款第12条）、自分で見つけた相手と契約したときは履行に要した費用の償還で上限は約定報酬額（第14条）、専属専任で自分で見つけた相手と契約したときも違約金（専属専任約款第12条第2項）、一般媒介で明示していない業者の媒介で成約させたときは費用の償還（一般約款第14条）と、自分で見つけた相手と契約したときの通知義務（第15条）が書かれています。三種類とも、有効期間の満了後2年以内に、業者の紹介によって知った相手と業者を排除して契約したときは、契約の成立に寄与した割合に応じた報酬を請求できる、という直接取引の条項があります（専任・一般は有効期間内も）。解釈・運用の考え方は、業者は三種類の相違点を十分に説明し依頼者の意思を確認したうえで契約すること、三種類の選択は依頼者に委ねられていること、報酬は告示の限度額を当然に請求できるものではなく媒介業務の内容等を考慮して依頼者と協議して決める事項であること、更新をあらかじめ約定することは許されないこと、を明記しています。

根拠：宅地建物取引業法第34条の2第3項・第4項・第8項〜第10項／同法施行規則第15条の9／標準媒介契約約款（平成2年建設省告示第115号）専任第11条〜第15条・専属専任第11条〜第14条・一般第13条〜第16条／解釈・運用の考え方 第34条の2関係

専任媒介契約を締結した業者は、国土交通省令で定める期間内に、物件の所在、規模、形質、売買すべき価額その他の事項を、国土交通大臣が指定する者（指定流通機構）に登録しなければなりません（第34条の2第5項）。期間は契約締結の日から7日、専属専任媒介契約は5日で、休業日は数えません（施行規則第15条の10。解釈・運用の考え方は「締結の日」を意思の合致のあった日とし、民法の初日不算入により当日は含まない、としています）。登録する事項には、都市計画法その他の法令に基づく主要な制限と、「取引の申込みの受付に関する状況」が含まれます（施行規則第15条の11第1号・第2号）。登録したら、指定流通機構が発行する登録を証する書面（登録証明書）を遅滞なく依頼者に引き渡し（第6項）、成約したら遅滞なく指定流通機構に通知します（第7項。登録番号・取引価格・成約の年月日＝施行規則第15条の13）。レインズは、この条文に基づいて国土交通大臣が指定した4つの不動産流通機構（東日本・中部圏・近畿圏・西日本）が運営する、業者間の物件情報交換システムです。東京都の物件は公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の区域です。2016年1月、レインズに「取引状況（ステータス）」を登録する制度と、売却依頼主専用の確認画面が導入されました（国土交通省・2015年12月22日の報道発表）。取引状況は「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の三つで、売主は登録証明書に書かれたIDとパスワードで専用画面を開き、自分の物件の登録内容と取引状況を見ることができます。2024年6月の施行規則改正で、2025年1月1日から取引状況の登録が業者の義務になり、2025年1月4日からは登録証明書に専用画面へ飛ぶ二次元コードが載るようになりました（国土交通省・2024年12月24日）。国土交通省のリーフレットは、この仕組みが、事実に反して「売主都合で一時紹介停止中」と登録して他の業者への紹介を拒むような「囲い込み」の防止にも役立つ、と説明しています。なお、一般媒介契約の物件は専用画面の対象外で（東日本レインズの案内書）、取引状況の反映にはシステムの都合で2日程度かかることがあります。

根拠：宅地建物取引業法第34条の2第5項〜第7項／同法施行規則第15条の10・第15条の11・第15条の13／国土交通省 報道発表（2015年12月22日）・「レインズの機能強化について」（2024年12月24日）／公益財団法人東日本不動産流通機構「売却依頼主物件確認案内書」

業者が売買の代理・媒介に関して受けることのできる報酬の額は国土交通大臣が定め（第46条第1項）、業者はその額を超えて報酬を受けてはなりません（第2項。違反は100万円以下の罰金＝第82条第2号、指示・業務停止の対象＝第65条第2項第2号）。報酬額は事務所ごとに掲示しなければならず（第4項）、不当に高額の報酬を要求する行為は、1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金です（第47条第2号・第80条）。定めているのは昭和45年建設省告示第1552号（最終改正・令和6年国土交通省告示第949号）です。原則（告示第二）は、依頼者の一方につき、売買代金（消費税を除く）を200万円以下の部分5.5%、200万円を超え400万円以下の部分4.4%、400万円を超える部分3.3%に区分して計算した合計（消費税込み）が上限です。300万円なら15万4,000円、1,000万円なら39万6,000円になります（下の表）。そして2024年7月1日に施行された第七が「低廉な空家等の売買又は交換の媒介における特例」です。売買代金が800万円以下の宅地または建物（「低廉な空家等」。解釈・運用の考え方は「当該宅地又は建物の使用の状態を問わない」と明記しているので、住んでいる家も入ります）の媒介では、業者は第二にかかわらず、当該媒介に要する費用を勘案して、第二の計算額を超えて報酬を受けることができ、ただし依頼者から受ける額は30万円の1.1倍（33万円）を超えてはならない、と定めています。改正前（2018年1月1日施行）の特例は、対象が400万円以下で、受けられるのは売主側の依頼者からだけ、通常の媒介と比較して現地調査等の費用を要するものに限り、上限は18万円の1.1倍でした（国土交通省の新旧対照表）。改正で金額が800万円に上がり、買主側からも受けられるようになり、「空家等」という言葉も「低廉な空家等」に改められました。特例には条件があります。解釈・運用の考え方は、特例で第二の計算額を超えて報酬を受ける場合は、媒介契約の締結に際しあらかじめ、特例の上限の範囲内で報酬額について依頼者に説明し、合意する必要があることに特に留意する、としています。「費用を勘案して」は、費用に相当する金額を上回る報酬を禁ずる趣旨ではないことも書かれています。もう二つ。標準媒介契約約款では、報酬は業者の媒介によって売買契約が成立したときに請求でき（成功報酬・約款第8条）、第37条の書面を交付した後でなければ受け取れず（第9条）、融資が不成立で売主が契約を解除したときは受領した報酬の全額を返還します。依頼者が特別に依頼した広告の料金や遠隔地への出張旅費は依頼者の負担ですが（第10条・告示第十一①ただし書）、通常の広告や物件の調査の費用は業者の負担です（解釈・運用の考え方）。

根拠：宅地建物取引業法第46条、第47条第2号、第65条第2項第2号、第80条、第82条第2号、第83条第1項第2号／昭和45年建設省告示第1552号 第二・第七・第十一（最終改正・令和6年国土交通省告示第949号）と新旧対照表／解釈・運用の考え方 第46条第1項関係／標準媒介契約約款 第8条〜第10条

先に、届かない側です。第35条第1項の重要事項説明の相手は、物件を「取得し、又は借りようとしている」者で、業者が自ら買主になる取引では、売主は説明を受ける側ではありません（浸水・ハザードマップの記事に書いたとおりです）。第34条の2第2項の「価額の根拠を明らかにする義務」は媒介契約を結んだ業者の義務で、買取の買主にはありません。クーリング・オフ（第37条の2）、損害賠償額の予定の2割の上限（第38条）、手付の2割の上限（第39条）、担保責任の特約の制限（第40条）、手付金等の保全（第41条・第41条の2）などの規定は、「宅地建物取引業者が自ら売主となる」売買のための規定で、当社が買主になる場面には働きません（業者同士の取引も第78条第2項で除かれています）。売主が負う契約不適合責任は民法の定め（第562条〜第572条）で、免責の特約は有効ですが、知りながら告げなかった事実には効きません（第572条）。この仕組みは売ったあとの責任の記事にまとめました。次に、届く側です。第34条の取引態様の明示は買取にも適用されます。第37条第1項の書面は、業者が自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に交付する義務で、売主はこれを受け取ります。第47条第1号は、契約の締結について勧誘をするに際し、重要事項や第37条書面の記載事項のほか、物件の所在・規模・形質・現在または将来の利用の制限、代金などの取引条件、業者の資力や信用に関する事項で相手方の判断に重要な影響を及ぼすものについて、故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為を禁じています。この「相手方等」には、業者が自ら当事者となる取引の相手方——つまり買取の売主——が含まれます。第47条の2は、利益を生ずることが確実と誤解させる断定的判断の提供（第1項）と威迫（第2項）を禁じ、第3項を受けた施行規則第16条の11は、将来の環境や交通の利便について誤解させる断定的判断、契約するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを正当な理由なく拒むこと、商号・氏名・勧誘目的を告げずに勧誘すること、契約しない意思（勧誘を引き続き受けたくない意思を含む）を示したのに勧誘を続けること、迷惑を覚えさせるような時間の電話や訪問、深夜や長時間の勧誘を禁じています。第44条は、登記・引渡し・対価の支払を不当に遅延する行為を禁じています。これらに違反すれば、免許権者の指示や業務停止の対象です（第65条）。

根拠：宅地建物取引業法第34条、第35条第1項、第37条第1項、第37条の2〜第41条の2、第44条、第47条第1号、第47条の2、第65条、第78条第2項／同法施行規則第16条の11／民法第562条〜第572条

解釈・運用の考え方は、標準媒介契約約款の特約について、「一定の期間中に目的物件の売却ができなかったときは、宅地建物取引業者が媒介価額を下回る価額で買い取る旨の特約は、売主が宅地建物取引業者に安く売ることを義務付けず、売主の希望があれば宅地建物取引業者が買い取るべきことを定めたのみであれば差し支えない」としています。いわゆる買取保証は、売主の権利として定める限りで認められ、売主の義務として定める形は、依頼者に不利な特約として標準約款の契約には認められません（約款は、各条項に反する特約で依頼者に不利なものを無効としています）。仲介から買取へ切り替える場面の決まりも、条文と約款にあります。第一に、有効期間です。専任・専属専任は3か月を超えられず、更新には依頼者からの文書等による申出が要り、あらかじめ更新を約束することはできません。満了すれば自由に次を選べます。第二に、期間内に切り替える場合です。専任媒介なら、自分で見つけた相手（買取業者を含みます）と契約すると履行に要した費用の償還（上限は約定報酬額）、専属専任媒介なら約定報酬に相当する額の違約金、一般媒介なら通知義務が、約款に定められています。第三に、解除です。業者が信義誠実義務に違反したとき、重要な事項について故意または重過失で事実を告げず不実を告げたとき、宅地建物取引業に関して不正または著しく不当な行為をしたときは、依頼者から解除できます（専任約款第17条）。債務の不履行があれば催告のうえ解除できます（第16条）。それ以外の中途解約は約款に定めがなく、協議になります。第四に、満了後2年です。業者の紹介によって知った相手と直接取引をすると報酬の請求の対象になります。当社は通常その「紹介によって知った相手」には当たりませんが、仲介会社から当社を紹介された経緯があれば当たります。最後に、切り替えの判断材料として、東日本レインズの公表する「登録から成約に至る日数」を添えます。首都圏の中古戸建住宅は2025年に100.9日（2024年は97.3日、2021〜2025年は81〜101日）、土地（100〜200㎡）は89.8日でした。レインズに登録されてから成約として登録されるまでの平均で、首都圏全体・全価格帯の数字です。再建築不可に限った数字ではなく、媒介契約の締結や引渡しまでの期間でもありませんが、「3か月の有効期間の中で成約に至る物件ばかりではない」ことは分かります。

根拠：解釈・運用の考え方 第34条の2関係「標準媒介契約約款の運用について ⑩特約について」／標準媒介契約約款 専任第11条〜第17条・第19条第2項、専属専任第11条〜第16条・第18条第2項、一般第13条〜第18条・第20条第2項／宅地建物取引業法第34条の2第3項・第4項／公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」