再建築不可の家を買取で売るとき、
契約から決済までに何が起きるのか

売買は、売主が財産権を移転することを約し、買主が代金を支払うことを約することで成立します（民法第555条）。契約書に署名した日が「契約の日」、残代金を受け取って登記の申請書類と鍵を渡す日が「決済の日（引渡しの日）」で、多くの売買契約書は、所有権が移転する時期を残代金の支払時と定めています。物権の移転は当事者の意思表示だけで効力を生じますが（第176条）、登記をしなければ第三者に対抗できません（第177条）。この二つの日の間に、売主がすることと、相手が確かめることがあります。買取で先に知っておきたいのは、売主に届く「説明」の中身です。宅地建物取引業法第35条の重要事項説明は、業者が「取得し、又は借りようとしている」相手に対してするものなので、業者が買主になる買取では、売主は重要事項説明を受けません（仲介と買取の違いの記事）。売主に届く法律上の書面は、第37条の書面です。業者は、自ら当事者として売買契約を締結したときは、その相手方に、遅滞なく、第37条第1項各号の事項——当事者の氏名・住所、物件の表示、既存建物の構造耐力上主要な部分等について双方が確認した事項、代金の額と支払の時期・方法、引渡しの時期、移転登記の申請の時期、手付など代金以外の金銭、契約の解除、損害賠償額の予定・違約金、金銭の貸借のあっせん、天災等の損害の負担、契約不適合責任、租税その他の公課の負担——を記載した書面を交付しなければならず、宅地建物取引士が記名します（第3項）。相手方の承諾を得れば、電磁的方法で提供することもできます（第4項第1号）。交付しなければ50万円以下の罰金（第83条第1項第2号）で、第37条の事項について故意に事実を告げないこと・不実のことを告げることは第47条第1号ハで禁じられています。もう一つ。個人が自宅や実家を業者に売る契約は、消費者契約法の「消費者契約」です。同法第2条は、事業として契約の当事者となる場合を除く個人を「消費者」、法人を「事業者」と定め、第3項で両者の間の契約を消費者契約としています。買取の契約書の条項には、次の項で書く消費者契約法の規定が及びます。

根拠：民法第176条、第177条、第555条／宅地建物取引業法第35条第1項、第37条第1項・第3項・第4項、第47条第1号ハ、第83条第1項第2号／消費者契約法第2条第1項〜第3項

手付の決まりは民法第557条第1項です。買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができます。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は解除できません。この条文は2020年4月1日施行の改正で書き方が変わりました。改正前は「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは」「倍額を償還して」でしたが、現行法は、解除できなくなるのは「相手方が」着手した後であること（自分が着手していても、相手が着手していなければ解除できる）、売主からの解除は倍額を「現実に提供」しなければならないこと（返すと言うだけでは足りない）を明文にしました。手付解除をしたときは、損害賠償の請求はできません（第2項・第545条第4項の適用除外）。買取では、業者が買主です。業者が手付を放棄して解除すれば、売主は手付を受け取ったまま契約が終わります。売主が解除したいときは、受け取った手付の倍額を業者に現実に提供する必要があります。ここで知っておきたいのが、宅地建物取引業法の二つの条文の向きです。第39条は、業者が「自ら売主となる」売買で代金の2割を超える手付を受領できないこと、受領した手付はどんな性質のものでも解約手付として扱うことを定め、第38条は、同じく業者が自ら売主となる売買で損害賠償額の予定と違約金の合計が代金の2割を超えてはならないと定めています。第37条の2のクーリング・オフも、業者が自ら売主となる場合の買主の権利です。いずれも買主である一般の方を守る条文なので、業者が買主になる買取では、売主には届きません。手付の額の上限も、手付が「解約手付」か「違約手付」（債務不履行のときに没収・倍返しになる手付）かも、違約金の上限も、宅地建物取引業法ではなく契約書の定め（第37条第1項第6号〜第8号）で決まります。民法は、違約金を損害賠償額の予定と推定しています（第420条第3項）。その代わりに効くのが消費者契約法です。第9条第1項第1号は、消費者契約の解除に伴う損害賠償額の予定・違約金の合計が、同種の契約の解除で事業者に生ずべき「平均的な損害の額」を超えるときは、超える部分を無効とし、第2項は、事業者が違約金を請求するときに消費者から説明を求められたら、算定の根拠の概要を説明するよう努めなければならないと定めています。第8条第1項第1号は、事業者（買主である業者）の債務不履行による損害賠償責任を全部免除する条項を無効とし、第10条は、消費者の権利を制限し義務を加重する条項で民法第1条第2項の基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものを無効としています。宅地建物取引業法にも、手付について貸付けその他信用の供与をすることで契約の締結を誘引する行為の禁止（第47条第3号）と、登記・引渡し・対価の支払を不当に遅延する行為の禁止（第44条）があります。

根拠：民法第420条第3項、第545条第4項、第557条（現行および2020年3月31日時点の条文）／宅地建物取引業法第37条第1項第6号〜第8号、第37条の2、第38条、第39条、第44条、第47条第3号／消費者契約法第8条第1項第1号、第9条第1項第1号・第2項、第10条

所有権の移転の登記は、登記権利者（買主）と登記義務者（売主）が共同で申請し（不動産登記法第60条）、登記原因を証する情報（第61条）、登記義務者の登記識別情報（第22条）、登記名義人となる者の住所を証する情報（不動産登記令別表第三十の項）などを添えます。書面で申請するときは申請書または委任状に記名押印し、押印した者の印鑑証明書（市区町村長が作成したもの）を添付します。印鑑証明書は作成後3か月以内のものでなければなりません（同令第16条第2項・第3項、第18条第2項・第3項）。売主の側で先に確かめることが四つあります。第一に、登記簿上の住所・氏名です。申請情報の登記義務者の氏名・住所が登記記録と合致しないと、申請は却下されます（不動産登記法第25条第7号）。引っ越しや結婚で登記簿の記載と今の住民票が違う方は、所有権移転の前に住所・氏名の変更の登記が要ります。この登記は2026年4月1日から義務になり、変更から2年以内に申請しなければ5万円以下の過料の対象です（第76条の5、第164条第2項。法務省は、施行前の変更は2028年3月31日までと案内しています）。登録免許税は不動産1個につき1,000円（登録免許税法別表第一・一（十四））。法務省は、所有者の申出に基づいて登記官が職権で住所変更登記をする仕組み（第76条の6）を、個人向けに2026年12月中旬以降に始める予定と案内しています。第二に、相続登記です。名義が亡くなった親のままなら、相続登記を済ませてからでなければ売主になれません（第76条の2。手順は相続の記事・数次相続の記事）。第三に、抵当権です。残っている抵当権は、残代金で完済して決済の日に抹消するのが一般的で、金融機関に事前の連絡が要ります（古い抵当権の記事）。第四に、権利証（登記済証・登記識別情報通知）です。登記識別情報を提供できないときは、登記官が登記義務者に本人限定受取郵便で通知を出し、発送から2週間以内に「申請の内容が真実である」旨の申出があれば登記が進む事前通知の制度があり（第23条第1項、不動産登記規則第70条第1項・第8項）、司法書士など資格者代理人が本人確認情報を作成して提供する方法と、公証人の認証を受ける方法でも代えられます（第23条第4項第1号・第2号）。法務省は、権利証を紛失しても権利を失うことはなく、不動産の売却等の処分ができなくなるわけでもないこと、再発行はできないこと、不正な登記を防ぐ不正登記防止申出制度（申出から3か月以内）があることを案内しています。次に本人確認です。宅地建物取引業者は犯罪による収益の移転防止に関する法律の特定事業者で（第2条第2項第42号）、宅地・建物の売買契約の締結は特定取引です（同法別表、施行令第7条第1項第5号）。業者は契約に際し、顧客の本人特定事項（氏名・住居・生年月日）、取引を行う目的、職業を確認しなければならず（第4条第1項）、運転免許証や個人番号カードなど写真付きの本人確認書類の提示を受ける方法が基本です（施行規則第6条第1項第1号イ、第7条第1号）。確認記録は7年間保存します（第6条）。売主が業者から本人確認書類を求められるのは、この義務のためです。司法書士も特定事業者で（第2条第2項第46号）、宅地・建物の売買に関する行為の代理が対象なので、決済の場で司法書士からも本人確認を受けます。二度確認されるのは、二つの事業者がそれぞれ義務を負っているからです。最後に、契約から引渡しまでの間の事故です。引渡し前に当事者双方の責めに帰することができない事由で家が滅失すれば、買主は代金の支払を拒むことができ（民法第536条第1項）、引渡し後の滅失・損傷は買主の負担になります（第567条第1項）。契約書の「天災その他不可抗力による損害の負担」の条項（宅地建物取引業法第37条第1項第10号）は、この境目をどう決めたかを書く欄です。

根拠：不動産登記法第22条、第23条第1項・第4項、第25条第7号、第60条、第61条、第76条の2、第76条の5、第76条の6、第164条第2項／不動産登記令第16条、第18条、別表第三十の項／不動産登記規則第70条第1項・第8項／登録免許税法別表第一・一（十四）／犯罪による収益の移転防止に関する法律第2条第2項第42号・第46号、第4条第1項、第6条、別表／同法施行令第7条第1項第5号／同法施行規則第6条第1項、第7条／民法第536条第1項、第567条第1項／法務省「住所等の変更登記の申請義務化」「権利証（登記済証・登記識別情報通知書）を紛失した場合について」／国土交通省「犯罪収益移転防止法の概要について」（令和8年4月）

売主と買主は、互いの債務の履行を同時に求めることができます（民法第533条・同時履行の抗弁）。売主には、買主に登記その他の対抗要件を備えさせる義務があり（第560条。2020年4月1日施行の改正で明文化されました）、買主には代金を支払う義務があります。決済の日は、この二つを一つの場で同時に済ませる日です。登記は当事者の申請によってし（不動産登記法第16条第1項）、権利に関する登記は登記権利者と登記義務者の共同申請です（第60条）。司法書士は、他人の依頼を受けて登記手続の代理と法務局に提出する書類の作成を業として行うことができ（司法書士法第3条第1項第1号・第2号）、司法書士でない者がこれを業とすることは禁じられています（第73条第1項。違反は1年以下の拘禁刑又は100万円以下の罰金＝第78条第1項）。当事者が自分で申請することは妨げられていませんが、売主の登記識別情報・印鑑証明書と買主の代金が同時に動く場では、第三者である司法書士が本人確認・書類の確認・申請を引き受けるのが一般的です。決済の場で起きることを順に書きます。①司法書士が、売主の本人確認（犯罪による収益の移転防止に関する法律）、登記識別情報、印鑑証明書（3か月以内）、委任状、登記原因証明情報、買主の住所証明情報を確かめ、この書類で登記できると判断します。②買主が残代金を支払い、売主が着金を確かめます。③売主が登記の書類を司法書士に渡し、売主と買主は、固定資産税等の精算金や残置物の扱いを契約書どおりに清算し、鍵を渡します。鍵の交付は占有の移転＝引渡しです（民法第182条第1項）。④売主は代金の受取証書（領収書）を渡します。弁済をする者は、弁済と引換えに受取証書の交付を請求できます（第486条第1項）。⑤司法書士が、その日のうちに法務局へ登記を申請します。なぜ同じ日なのか。登記官は申請を受け付けたときに受付番号を付け（不動産登記法第19条第3項）、同一の不動産について権利に関する登記の申請が二以上あったときは受付番号の順序に従って登記します（第20条）。代金を払った日と登記を申請する日が離れると、その間に別の登記（差押え、別の買主への移転など）が先に受け付けられる余地が生まれます。売主にとっても、登記の書類を渡したのに代金が払われない事態を避けるには、同じ場で引換えにするのが確実です。業者が登記・引渡し・対価の支払を不当に遅延する行為は、宅地建物取引業法第44条で禁じられています。固定資産税・都市計画税の精算は、法律ではなく契約の問題です。固定資産税は賦課期日（その年の1月1日）に登記簿に所有者として登記されている者に課され（地方税法第343条第1項・第2項、第359条。都市計画税は第702条の6）、年の途中で売っても、その年度分はすべて売主の納税義務です。東京都主税局は「売買契約などで固定資産税の負担割合を所有期間であん分することがありますが、これは、あくまでも当事者間の約束にとどまります」と説明しています。精算をするか、起算日を1月1日にするか4月1日にするかは、契約書の「租税その他の公課の負担」（宅地建物取引業法第37条第1項第12号）に書きます。民法第575条が、引渡し前の果実は売主に帰属し、買主は引渡しの日から代金の利息を支払うと定めているのが、日割りで分ける考え方の背景です。そして税です。国税庁の質疑応答事例は、買主から受け取った未経過固定資産税等に相当する額は「実質的にはその土地及び家屋の譲渡の対価の一部を成す」として、譲渡所得の収入金額に算入されるとしています。精算金は税金の立替えではなく、売値の一部として申告するお金です。

根拠：民法第182条第1項、第486条第1項、第533条、第560条、第575条／不動産登記法第16条第1項、第19条第3項、第20条、第60条／司法書士法第3条第1項第1号・第2号、第73条第1項、第78条第1項／宅地建物取引業法第37条第1項第12号、第44条／地方税法第343条第1項・第2項、第359条、第702条の6／東京都主税局「主税局都民の声窓口に寄せられた都民の声（平成29年6月分）」／国税庁 質疑応答事例「未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合」

契約書に貼る印紙です。不動産の譲渡に関する契約書は印紙税法別表第一の第1号文書で（第2条）、作成者が納税義務者、二人以上が共同で作成したときは連帯して納める義務を負います（第3条）。租税特別措置法第91条第1項は、2014年4月1日から2027年3月31日までに作成される不動産譲渡契約書の税率を軽減していて、契約金額が500万円を超え1,000万円以下なら5,000円（本則1万円）、1,000万円を超え5,000万円以下なら1万円（本則2万円）、100万円を超え500万円以下なら1,000円（本則2,000円）です。契約書を2通作って売主と買主がそれぞれ1通ずつ持つなら、1通ごとに印紙が要ります。宅地建物取引業法第37条第4項の電磁的方法で交付する場合について、国税庁（福岡国税局）の文書回答事例は、契約の成立を証する文書を電磁的記録に変換して電子メールで送信しても、現物の交付がない以上「課税文書を作成したことにはならない」ため印紙税の課税原因は発生しない、ただし後から現物を交付すれば現物に課税される、としています。領収書です。売上代金の受取書は第17号文書ですが、「営業に関しない受取書」は非課税で（別表第一第17号・非課税物件の欄2）、記載金額5万円未満の受取書も非課税です（同欄1）。国税庁は、ここでいう営業とは一般通念による営業で、おおむね営利を目的として同種の行為を反復継続して行うことをいい、商人以外の個人の行為は営業に当たらないと説明しています。自宅や実家を売った個人が業者に渡す領収書に、印紙は要りません。登録免許税です。登記を受ける者が納税義務者で、二人以上あるときは連帯して納付する義務を負います（登録免許税法第3条）。売買による所有権の移転の登記は、登記の時の不動産の価額（第10条第1項）の1,000分の20（別表第一・一（二）ハ）、土地については2029年3月31日までの登記なら1,000分の15（租税特別措置法第72条第1項第1号）。住宅用家屋の1,000分の3への軽減（同法第73条）は、個人が取得して自己の居住の用に供した場合に限られるので、業者が買主になる買取では使えません。抹消の登記と登記名義人の住所・氏名の変更の登記は不動産1個につき1,000円です（別表第一・一（十四）・（十五））。法律は連帯納付と定めるだけで、どちらが負担するかは契約で決めます。所有権移転登記の登録免許税と司法書士報酬は買主、売主の名義を整える登記（抵当権の抹消・住所変更）の費用は売主、という分担が一般的で、民法第558条が売買契約に関する費用を双方等分と定めているのとは別に、契約書に書きます。司法書士の報酬は、司法書士法に報酬額を定める条文がなく、司法書士ごとに定めているので、依頼する前に見積りを取ります。固定資産税の精算は前の項に、売ったあとの譲渡所得税（精算金を含む売値から取得費と譲渡費用を引く。売主が負担した印紙税は譲渡費用）は売ったときの税金の記事に書きました。

根拠：印紙税法第2条、第3条、別表第一第1号・第17号／租税特別措置法第72条第1項第1号、第73条、第91条第1項／登録免許税法第3条、第9条、第10条第1項、別表第一・一（二）ハ・（十四）・（十五）／民法第558条／宅地建物取引業法第37条第4項／司法書士法第3条／国税庁 タックスアンサーNo.7108・No.7105・No.7191・No.3255／福岡国税局 文書回答事例（平成20年10月24日）

登記は申請した日に完了するわけではありません。東京法務局は庁ごとに「登記完了予定日」を公表していて、2026年9月29日に本局へ申請された不動産の権利に関する登記の完了予定日は10月26日でした。渋谷・墨田・北・板橋などの出張所の予定日も同じページで確かめられます。申請に不備がある場合や、権利証の添付がなく本人確認のための事前通知を要する場合は、予定日の翌日以降になることがあります。登記が完了すると、登記官は申請人に登記完了証を交付して登記が完了した旨を通知し、登記権利者と登記義務者が申請人のときはそれぞれの一人に通知します（不動産登記規則第181条第1項）。売主にも、登記が終わったことは書面で分かります。登記識別情報は、新しく登記名義人になった買主に通知されます（不動産登記法第21条）。登記事項証明書は、誰でも手数料を納めて請求でき（第119条第1項）、手数料は1通600円（登記手数料令第2条第1項）、オンラインで請求すると窓口受取490円・郵送520円です（法務省の案内）。自分の名義が消えて買主の名義になったことを、売主自身が確かめられます。税は翌年です。売った年の翌年に譲渡所得を確定申告します。取得費が分からない家の5％の概算取得費、3,000万円の特別控除、精算金が収入に含まれることは、売ったときの税金の記事に書きました。売買契約書、精算書、領収書、司法書士の請求書は申告の資料になるので、決済の日の書類は一式保管してください。契約不適合責任を免責しなかった場合、買主が不適合を知った時から1年以内の通知で責任を問われ得ますし、免責しても、売主が知りながら告げなかった事実には免責が及びません（民法第566条・第572条。売ったあとの責任の記事）。残した家財の扱いは契約書の定めに従います（残置物の記事）。火災保険など売主名義の契約の解約、郵便物の転送、住民票の異動は、ご自身の手続です。

根拠：不動産登記法第21条、第119条第1項／不動産登記規則第181条第1項／登記手数料令第2条第1項／民法第566条、第572条／東京法務局「東京法務局各庁別登記完了予定日」（令和8年9月29日〜10月7日申請分）／法務省「オンラインによる登記事項証明書等の請求のメリット」