配偶者居住権がついた家は、
売れるのか

被相続人の配偶者が、被相続人の財産に属した建物に相続開始の時に居住していた場合で、遺産の分割によって取得するものとされたとき、または配偶者居住権が遺贈の目的とされたときは、その建物の全部について無償で使用・収益をする権利（配偶者居住権）を取得します（民法第1028条第1項）。存続期間は、遺産分割の協議・遺言・家庭裁判所の審判で別段の定めをしない限り、配偶者の終身の間です（第1030条）。つまり、家の所有権は子が相続し、住む権利は母（または父）が持つ、という分け方ができます。法務省は、これにより配偶者が所有権を取得するより低い価額で住まいを確保でき、預貯金などの他の遺産をより多く取得できると説明しています。この章は、e-Govで民法を2020年3月31日時点と4月1日時点で読み比べると、第8章が「遺留分」から「配偶者の居住の権利」に替わり、第1028条から第1041条が新しく現れることで確かめられます。改正法の附則第10条により、2020年4月1日より前に開始した相続には適用されず、同日より前にされた遺贈（遺言）では配偶者居住権を設定できません。二つ注意があります。一つは、被相続人が相続開始の時に建物を配偶者以外の者と共有していた場合には、配偶者居住権は成立しないこと（第1028条第1項ただし書）。もう一つは、国税庁の質疑応答事例が、「相続させる」遺言（特定財産承継遺言）によって配偶者居住権を取得させることはできないとしていることです。遺言で与えるなら「遺贈する」と書く必要があります。

根拠：民法第1028条第1項、第1030条／民法の一部を改正する法律（平成30年法律第72号）附則第1条第4号、第10条（e-Gov法令検索・2020年3月31日時点と4月1日時点の読み比べ）／法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます。」／国税庁「配偶者居住権等の評価に関する質疑応答事例」1

法務省の登記統計（第14表「法務局及び地方法務局管内別・種類別 建物の権利に関する登記の件数及び個数」）で、「配偶者居住権の設定」の件数を施行の年から並べると、2020年129件（4月から12月）、2021年880件、2022年892件、2023年911件、2024年861件、2025年839件でした。6年間の合計は4,512件です。同じ2025年の表で、「相続による所有権の移転」（建物）は205,799件でしたから、相続で建物の名義が移る登記のおよそ245件に1件の割合です。東京法務局（東京都内を管轄）の分は、2021年178件、2022年155件、2023年147件、2024年127件、2025年131件でした。この数には、成立していても登記されていない配偶者居住権は入っていません。国税庁の質疑応答事例は、配偶者居住権の設定の登記は対抗要件であって成立要件ではない、としています。登記簿に載っていなくても、遺産分割協議書や遺言で配偶者居住権が定められていることはあり得ます。

根拠：法務省「登記統計」第14表（e-Stat・2020年〜2025年の年次）／国税庁「配偶者居住権等の評価に関する質疑応答事例」1／不動産登記規則第4条第4項

登記できる権利の一つとして、不動産登記法第3条第9号に「配偶者居住権」が挙げられ、登記事項は存続期間と、第三者に居住建物の使用・収益をさせることを許す定めがあればその定めです（第81条の2）。登記簿では、所有権以外の権利を記録する権利部の乙区に入ります（不動産登記規則第4条第4項）。居住建物の所有者は、配偶者に配偶者居住権の設定の登記を備えさせる義務を負い（民法第1031条第1項）、登記を備えれば、その建物について物権を取得した者その他の第三者に対抗できます（同条第2項が準用する第605条）。つまり、登記された配偶者居住権は、建物を買った人にも主張できます。法務局の申請書の記載例では、遺産分割で配偶者居住権を取得した場合、権利者（配偶者）と義務者（建物の所有者）が共同で申請し、登記原因証明情報・義務者の登記識別情報・義務者の印鑑証明書（3か月以内）を添えます。建物が亡くなった方の名義のままなら、先に建物を相続した人への相続登記が必要です。遺贈の場合も、遺言執行者の有無で申請書の形が分かれて記載例が用意されています。登録免許税は不動産の価額の1,000分の2（登録免許税法別表第一・一（三の二））で、計算した額が1,000円未満なら1,000円です。記載例も土地は対象にしていません。敷地の使い方は、建物の配偶者居住権に基づく権利として相続税の評価で扱われますが（相続税法第23条の2第3項）、土地の登記簿には載りません。

根拠：不動産登記法第3条第9号、第81条の2／不動産登記規則第4条第4項／民法第605条、第1031条／登録免許税法別表第一・一（三の二）／相続税法第23条の2第3項／法務局「不動産登記の申請書様式について」（8 配偶者居住権：設定（遺産分割）・設定（遺贈・遺言執行者あり／なし）の記載例）

配偶者居住権は、譲渡することができません（民法第1032条第2項）。一方で、居住建物の所有者が建物の所有権を売ることを禁じる条文はありません。ただし、登記された配偶者居住権は建物を買った人にも対抗できるので（第1031条第2項・第605条）、買主は、配偶者が住み続ける建物を買うことになります。配偶者の側にも決まりがあります。配偶者は、従前の用法に従い、善良な管理者の注意をもって使用・収益しなければならず（第1032条第1項）、所有者の承諾を得なければ、居住建物の改築・増築をしたり、第三者に使用・収益をさせたりできません（同条第3項）。居住建物の使用・収益に必要な修繕は配偶者ができ、配偶者が相当の期間内にしないときは所有者ができます（第1033条）。費用は、配偶者が居住建物の通常の必要費を負担します（第1034条第1項）。固定資産税の納税義務者は固定資産の所有者なので（地方税法第343条）、建物の所有者が納めることになりますが、法務省は、所有者は納めた分を配偶者に請求できると説明しています。再建築不可の家は、建て替えができない分、手を入れて使い続けることが多い家です。配偶者居住権が付いていると、所有者（子）が大きく直したいときも、配偶者（親）が直したいときも、どちらか一方だけでは決められない場面が出てきます。

根拠：民法第605条、第1031条第2項、第1032条第1項〜第3項、第1033条、第1034条第1項／地方税法第343条第1項／法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます。」Q7

民法第1036条は、使用貸借の終了の規定（第597条第1項・第3項）と賃借物の全部滅失の規定（第616条の2）を配偶者居住権に準用しています。したがって、存続期間を定めた場合はその満了で、定めのない場合は配偶者の死亡で、建物の全部が滅失その他の事由で使用・収益できなくなった場合はそれで、配偶者居住権は終わります。配偶者が用法の義務や承諾の決まりに違反し、所有者が相当の期間を定めて是正を催告しても是正されないときは、所有者は意思表示で配偶者居住権を消滅させられます（第1032条第4項）。このほか、法務省は、配偶者が居住権を放棄することを条件に、所有者から金銭の支払を受けることは可能と説明しています。消えたあと、配偶者は建物を返還しますが、配偶者が建物の共有持分を持っている場合は、所有者は配偶者居住権の消滅を理由に返還を求められません（第1035条第1項）。登記は抹消が必要です。法務局の記載例では、配偶者居住権者の死亡による消滅なら、権利者である建物の所有者が申請人になり、死亡の記載のある戸籍全部事項証明書などを登記原因証明情報として添えます。合意による消滅なら、所有者と配偶者の共同申請です。登録免許税はどちらも建物1個につき1,000円で、配偶者居住権の登記の後に賃借権の登記がある場合は、その賃借権者の承諾が要ります。再建築不可の家で気をつけたいのは、全部滅失です。火災などで建物が全部なくなると、配偶者居住権は消えますが、接道の条件を満たさない敷地には、原則として建て直すこともできません。

根拠：民法第597条第1項・第3項、第616条の2、第1032条第4項、第1035条第1項、第1036条／登録免許税法別表第一・一（十五）／法務局「不動産登記の申請書様式について」（配偶者居住権の登記の抹消（死亡による消滅）・（合意消滅）の記載例）／法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます。」Q9

国税庁の相続税法基本通達9-13の2は、配偶者居住権が、配偶者と建物の所有者との合意、配偶者による放棄、または民法第1032条第4項の消滅請求によって消滅した場合に、建物（または敷地）の所有者が対価を支払わなかったとき、または著しく低い対価しか支払わなかったときは、原則として、所有者が、消滅の直前に配偶者が持っていた配偶者居住権（または敷地を使う権利）の価額に相当する利益を、配偶者から贈与によって取得したものとして取り扱うとしています（対価を払った場合はその額を差し引きます）。一方、同じ通達の注は、民法第1036条が準用する規定により、期間の満了・配偶者の死亡・建物の全部滅失で配偶者居住権が消滅した場合には、この取扱いはないとしています。逆に、配偶者が消滅の対価を受け取った場合、その対価は譲渡所得の収入金額に当たります（所得税基本通達33-6の8）。つまり、施設への入居などで家を売るために配偶者居住権を先に消す場合、お金を払うか払わないかで、税がかかる人が所有者（贈与税）か配偶者（所得税）かに分かれます。配偶者居住権の価額の計算の仕方は相続税法第23条の2に定めがあり、国税庁の「No.4666 配偶者居住権等の評価」に計算例がありますが、個々の家での額はここでは書きません。

根拠：相続税法基本通達9-13の2（注を含む）／所得税基本通達33-6の8／相続税法第23条の2／国税庁「No.4666 配偶者居住権等の評価」

配偶者が被相続人の財産に属した建物に相続開始の時に無償で居住していた場合、配偶者は、配偶者居住権を取得したとき等を除き、一定の日まで、その建物を相続や遺贈で取得した人（居住建物取得者）に対し、無償で使用する権利（配偶者短期居住権）を持ちます（民法第1037条第1項）。期間は、配偶者を含む共同相続人で遺産分割をする場合は、遺産分割で建物の帰属が確定した日か相続開始から6か月を経過する日のいずれか遅い日まで。それ以外の場合（遺言で配偶者以外の人に遺贈された・配偶者が相続放棄をした等）は、居住建物取得者から消滅の申入れを受けた日から6か月を経過する日までです。この間、居住建物取得者は、第三者への譲渡その他の方法で配偶者の使用を妨げてはなりません（同条第2項）。法務省は、配偶者短期居住権は登記できず、建物が第三者に譲渡されてしまうとその第三者には主張できないが、配偶者は建物を譲渡した者に対して債務不履行に基づく損害賠償を請求することが考えられる、と説明しています。配偶者短期居住権は、配偶者居住権を取得すると消え（第1039条）、配偶者居住権と同じく譲渡できず、通常の必要費は配偶者の負担です（第1041条）。これも2020年4月1日以後に開始した相続に適用されます。

根拠：民法第1037条、第1039条、第1041条／民法の一部を改正する法律（平成30年法律第72号）附則第10条第1項／法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます。」Q10〜Q14