私道の通行・掘削の承諾が
取れない家は、売れるのか

私道には二つの顔があります。一つは建築基準法の顔で、その道が同法第42条の「道路」に当たるかどうかです。土地を建築物の敷地として利用するために築造され、特定行政庁からその位置の指定を受けた道（第42条第1項第5号＝位置指定道路）や、この章の規定が適用された際に建築物が立ち並んでいた幅4m未満の道で特定行政庁が指定したもの（同条第2項）は、私有地であっても「道路」で、接道の条件に使えます。どれにも当たらない通路は、道路ではありません。この見分け方は調べ方の記事にまとめました。もう一つは民法の顔で、その道の土地を誰が、どういう形で持っているかです。法務省の「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）」は、複数の者が所有する私道を二つに分けています。私道の敷地全体を複数の者が所有し、民法第249条以下の共有の規定が適用されるものが「共同所有型私道」。私道が複数の筆から成り、隣接する宅地の所有者等が各筆をそれぞれ所有して、相互に利用させ合うものが「相互持合型私道」。分譲業者や元の地主が一人で持ち続けている私道もあります。どの形かで、通行・掘削の話し合いの相手と、同意の数え方が変わります。確かめる書類は三つです。私道部分の登記事項証明書（甲区に所有者と持分、乙区に地役権の登記があるか）、公図（私道が何筆に分かれ、どう切られているか）、区の建築指導課の道路の図面（42条のどの道路か、道路でないか）。「前の所有者のときは何も言われなかった」「昔から皆が通っている」は、この三つの書類のどこにも載りません。売買のときには、宅地建物取引業者が関わる取引であれば、私道に関する負担（宅地建物取引業法第35条第1項第3号）と、飲用水・電気・ガスの供給と排水のための施設の整備の状況（同項第4号）が重要事項説明の対象です。買主は、この説明で私道の権利関係を知ります。

根拠：建築基準法第42条第1項第5号・第2項／民法第249条／宅地建物取引業法第35条第1項第3号・第4号／法務省「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）」第1章・第2章（共同所有型私道・相互持合型私道の定義）

一つ目は、民法が法律上当然に認める通行権です。他の土地に囲まれて公道に通じない土地（袋地）の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができます（第210条第1項）。池沼・河川・水路・海を通らなければ公道に至れないとき、崖があって公道と著しい高低差があるときも同じです（同条第2項）。ただし通行の場所と方法は、通行権者のために必要で、かつ他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならず（第211条第1項）、必要があれば通路を開設でき（同条第2項）、通行する他の土地の損害に対して償金を支払う必要があります。通路の開設による損害以外は1年ごとの支払いでも構いません（第212条）。土地の分割や一部の譲渡で袋地が生じたときは、他の分割者・譲渡人の土地だけを通ることができ、償金は要りません（第213条）。この権利は「公道に通じない土地」の所有者にしかありません。私道を通らなくても公道に出られる土地には、この条文は使えません。二つ目は、契約で設定する地役権です。地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を持ちます（第280条）。便益を受ける側の土地が要役地、提供する側の土地が承役地で、地役権は要役地の所有権に従って移転し、要役地から切り離して譲り渡すことはできません（第281条）。つまり家と土地を売れば、地役権は買主に付いていきます。ただし第三者に対抗するには登記が必要です（第177条）。地役権の登記は承役地についてされ、登記事項は要役地・設定の目的と範囲などで、地役権者の氏名は登記されず、要役地に所有権の登記がなければ設定の登記はできません（不動産登記法第80条第1項〜第3項）。承役地に登記がされると、登記官が要役地についても職権で登記します（同条第4項）。地役権は、継続的に行使され、かつ外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することもできます（民法第283条）。法務省のガイドラインは、相互持合型私道では、各土地の所有者が互いに通行を目的とする地役権を設定していると考えられており、分譲業者が一団の土地を分譲して私道を開設した場合には、黙示の地役権の設定がされていることが通常である、と説明しています。三つ目は、建築基準法の側からの歯止めです。私道の変更または廃止によって、その道路に接する敷地が接道義務（第43条第1項、または同条第3項に基づく条例）に抵触することになる場合、特定行政庁はその変更・廃止を禁止し、または制限することができます（第45条第1項）。これは行政が私道の所有者に対して行う制限であって、通行する人に私法上の通行権を与える条文ではありません。位置指定道路の通行を妨害された人がどういう請求をできるかについては裁判例がありますが、当社は裁判所のサイトで原文を確認できなかったため、ここでは引用しません。

根拠：民法第177条、第210条〜第213条、第280条、第281条、第283条／不動産登記法第80条／建築基準法第43条第1項・第3項、第45条第1項／法務省「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）」第2章2（相互持合型私道の法律関係・通行地役権）

2023年3月31日までの民法には、他人の土地に水道管やガス管を通す権利を正面から定めた条文がありませんでした。隣地の使用も、第209条が「隣地の使用を請求することができる」と定めるだけで、請求して断られたら裁判、という構造でした。法務省の資料は、明文の規定が無いため、設置に応じてもらえないときや所有者が所在不明のときに対応が困難で、不当な承諾料を求められるケースもあった、と改正の理由を書いています。2023年4月1日に施行された改正で、第213条の2が新設されました。第1項——土地の所有者は、他の土地に設備を設置し、または他人が所有する設備を使用しなければ、電気・ガス・水道水の供給その他これらに類する継続的給付を受けることができないときは、継続的給付を受けるため必要な範囲内で、他の土地に設備を設置し、または他人が所有する設備を使用することができる。法務省の資料は、「これらに類する継続的給付」に電話・インターネット等の電気通信が含まれること、隣接していない土地にも必要な範囲で設置できることを明記しています。第2項——設置・使用の場所と方法は、他の土地または他人の設備のために損害が最も少ないものを選ぶ。法務省は、公道に至るための通行権の対象部分や公道に通ずる私道があれば通常はその部分を選ぶ、としています。第3項——あらかじめ、目的・場所・方法を、他の土地等の所有者と、他の土地を現に使用している者に通知する。第4項——設置・使用のために他の土地を使用でき、その使用には隣地使用権の規定（第209条第1項ただし書・第2項〜第4項＝住家には居住者の承諾なしに立ち入れない、損害が最も少ない日時・場所・方法、事前の通知、償金）が準用される。第5項——他の土地に設備を設置する者は、その土地の損害に対して償金を支払う。1年ごとの支払いでもよい。第6項——他人の設備を使用する者は、使用を開始するために生じた損害に償金を支払う。第7項——他人の設備を使用する者は、利益を受ける割合に応じて、設置・改築・修繕・維持の費用を負担する。第213条の3は、土地の分割や一部譲渡によって設備を設置しなければ継続的給付を受けられない土地が生じたときは、他の分割者・譲渡人の土地だけに設置でき、第5項の償金は要らない、と定めます。法務省の「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）」は、この条文について、設備設置権が成立する場合には隣地所有者の承諾書がなくとも民法上は設備の設置が可能であること、隣地所有者から不当な承諾料を求められても応ずる義務はないことを明記しています。償金の対象になる「損害」は、工事のために一時的に土地を使うことで生じた実損害と、設備の設置で土地が継続的に使えなくなる損害（設置部分の使用料相当額）で、導管を地下に設置して地上の利用を制限しないケースでは損害が認められないことがある、というのが法務省の説明です。ここで二つ、はっきり書いておきます。第一に、この権利があっても自力執行はできません。法務省の資料は、設備の設置・使用を拒まれた場合には妨害禁止の判決を求めることになる、他方で他の土地が空き地で実際に使用している者がおらず妨害されるおそれもない場合には裁判を経なくても適法に設置できると考えられる、と事案ごとの判断であることを前置きして書いています。第二に、通知は例外なく必要です。相手が不特定または所在不明であっても、簡易裁判所の公示による意思表示（第98条）を使って通知します。通知から着手までは、相手が準備をするに足りる合理的な期間（事案によるが2週間〜1か月程度）を置く、というのが法務省の目安です。

根拠：民法第98条、第209条、第213条の2、第213条の3／改正前民法第209条（2023年3月31日時点の条文）／法務省「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）」コラム「改正民法③ ライフラインの設備設置権・設備使用権の創設」／法務省民事局「民法改正と『共有私道ガイドライン』の改訂について」（ライフラインの設備の設置・使用権①②）

下水は、民法の改正を待たずに法律がありました。公共下水道の供用が開始された排水区域内の土地では、建築物の所有者は遅滞なく、その土地の下水を公共下水道に流入させるために必要な排水管・排水渠その他の排水設備を設置しなければなりません（下水道法第10条第1項第1号）。そして、他人の土地または排水設備を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難であるときは、他人の土地に排水設備を設置し、または他人の設置した排水設備を使用することができます（第11条第1項前段）。この場合、他人の土地・排水設備にとって最も損害の少ない場所・箇所・方法を選ぶこと（同項後段）、他人の排水設備を使う者は利益を受ける割合に応じて設置・改築・修繕・維持の費用を負担すること（第2項）、設置や維持のためやむを得ない必要があるときは他人の土地を使用できるが、あらかじめその旨を土地の占有者に告げること（第3項）、使用で損失を与えたときは通常生ずべき損失を補償すること（第4項）まで、条文に書かれています。法務省のガイドラインは、相互持合型私道で他人の筆の下に排水管を通して公共下水管につなぐ事例について、下水道法第11条第1項により、所在不明の所有者の同意を得ることなく、最も損害の少ない場所・方法で排水設備を設置できる、と結論づけています。水道は少し仕組みが違います。水道法は、需要者に水を供給するために水道事業者が施設した配水管から分岐して設けられた給水管とこれに直結する給水用具を「給水装置」と定義しています（第3条第9項）。公道の下の配水管は水道局のもの、そこから枝分かれして各家に向かう給水管は各家のものです。東京都水道局も「給水管はお客さまの財産」と書いています。だから私道の下の給水管を新しく引く・直すのは、法律上は各家が自分の設備を他人の土地に置く話で、第213条の2の世界です。ここで水道事業者には給水義務があります。事業計画に定める給水区域内の需要者から給水契約の申込みを受けたときは、正当の理由がなければ拒んではなりません（第15条第1項）。法務省のガイドラインは、他人の土地の地下に給水装置を設置する工事の申込みに際して水道事業者が土地所有者の承諾書の提出を求める例があることについて、平成28年11月28日付けの厚生労働省水道課長通知の要旨を掲載しています。承諾書を得るために金銭を要求される、土地の所有者と連絡が取れず承諾書を得られない等の事情が生じているが、承諾書の提出が無いことは給水義務を解除する正当の理由には当たらない、という内容です。ガイドラインはこれに続けて、設備設置権が成立する場合には承諾料を求められても応ずる義務はなく、承諾書がなくとも民法上は設備設置が可能であることを踏まえ、承諾書の提出を求める正当性について地方公共団体が点検することが望ましい、と書いています。実務の現在地も書いておきます。東京都水道局は、水道メーターが3個以上ある私道に、水道局の負担で水道局所有の配水管を布設し、お客さまが所有する給水管を整理する工事を計画的に行っています。この工事は、私道を所有する全ての方から「私道内配水管布設承諾書」を得ることが着手の条件で、水道局が登記所で公図と登記事項要約書を取って所有者を特定し、訪問・電話・郵便で承諾を依頼します。借地なら借地権者の承諾も必要です。メーターが2個以下の私道や、承諾が得られなかった私道では、代わりに給水管をステンレス管に取り替える工事が用意されていて、こちらは給水管の所有者の依頼書と、掘削させてもらうお客さまと近隣の理解が前提です。東京都下水道局は、私道に設けられる排水管や側溝（私道排水設備）について「私道排水設備はお客さまの財産です。下水道局で清掃・工事等を行うことはできません」と明記し、複数で共用している場合は所有者・使用者で情報共有し相談・調整するよう案内しています。区には私道に下水管を入れるときの助成があり、たとえば大田区は、私道が建築基準法第42条の道路であること、私道内に下水を流そうとする家が2軒以上あること、土地所有者の承諾および関係者の同意が得られること、位置指定道路なら位置指定申請図のとおり現地を復元できること、などを条件にしています。国土交通省が令和3年1月に公共下水道管理者と東京23区（計1,449団体）に行った調査では、共有私道への排水設備設置の申請時に私道共有者の同意書を求めている団体が1,020団体あり、うち同意書を求める範囲を「全員」としていたのが737団体（72%）でした。助成制度を持つ331団体のうち同意書を求めていたのは200団体で、その153団体が「全員」でした。法律上は同意が要らない場合があっても、届出や助成の窓口で同意書を求められることがある、というのが現実です。

根拠：下水道法第10条第1項、第11条第1項〜第4項／水道法第3条第9項、第15条第1項／法務省「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）」事例20・コラム「上水道に関する通知・条例」（生食水発1128第1号・平成28年11月28日厚生労働省水道課長通知の要旨）／東京都水道局「私道に配水管を入れる工事を行っています」「私道内配水管布設承諾書」「私道内給水管ステンレス化工事」／東京都下水道局「私道の下水道管（私道排水設備）に関する疑問・トラブル・お困りごとについて」／大田区「私道に下水道を引くときは（私道排水設備助成）」／国土交通省「共有私道における排水設備の設置等に係る現状について」（令和3年1月調査）

共同所有型私道——1筆の私道を何人かで持分を持って共有している形——では、民法の共有の規定が同意の数え方を決めます。共有の記事で書いた三つの箱です。保存行為は各共有者が単独でできます（第252条第5項）。管理に関する事項は各共有者の持分の価格に従いその過半数で決し（同条第1項）、共有物に変更を加えるには他の共有者の同意が要りますが、その形状または効用の著しい変更を伴わないもの（軽微変更）は変更から除かれ、管理として過半数で決められます（第251条第1項）。2023年3月31日までの第251条は「共有物に変更を加えることができない」とだけ書かれていて軽微変更の例外が無く、法務省の概要資料は、当時は事実上共有者全員の同意を得る運用がされていた、と説明しています。法務省のガイドラインは、私道の工事を37の事例に分けて当てはめています。私道に接する宅地の所有者が自宅に水を引くために私道を掘って自分の給水管を公道下の配水管につなぐ工事（事例11）は、各共有者は共有物の全部についてその持分に応じた使用をすることができる（第249条第1項）ことから、他の共有者の同意を得る必要はなく、給水管の設置によって自己の持分を超えて使用するものとは解されないので対価の償還義務（同条第2項）も負わない、という結論です。自分の排水管を私道の下に通して公共下水管につなぐ工事（事例19）も同じ理屈で単独です。砂利道をアスファルトで舗装する工事（事例5）は、形状にある程度の変更を伴うが著しくはなく、効用も通路としての機能を向上させるにとどまるので軽微変更に当たり、持分の過半数の同意で行える。区が私道の下に公共下水管を新設するために私道の所有者と利用権設定契約を結ぶこと（事例23）は、私道の機能に変更が生じず私道の共有者自身も使うことから管理に関する事項に当たり、持分の過半数で決する。共有者の一人と連絡が取れないときには、裁判所の決定を得て、所在等不明共有者以外の共有者の持分の過半数で管理に関する事項を決め（第252条第2項第1号）、所在等不明共有者以外の全員の同意で変更を加える（第251条第2項）道があります。催告しても賛否を明らかにしない共有者がいるときも、裁判所の決定を得てその共有者以外の過半数で決められます（第252条第2項第2号）。ガイドラインは、催告から回答までの相当の期間は通常2週間程度、裁判所の公告・通知から1か月以上の期間を経て決定される、という手続の流れも書いています。私道が亡くなった親の名義のまま相続人の共有（遺産共有）になっている場合も、この共有の規定が適用され、持分は法定相続分（指定があれば指定相続分）を基準に数えます（第898条第2項）。相互持合型私道——各筆を別々の人が持っている形——では、共有の規定は使えません。自分の筆でない部分については、02の地役権と03の第213条の2、下水は04の下水道法第11条の話になります。ガイドラインの事例12・20は、相互持合型で他人の筆の下に給水管・排水管を通す工事を、地役権・設備設置権・下水道法によりいずれも単独で可としています。一方、区が公共下水管を新設する事例24では、相互持合型では設置部分の各土地の所有者がそれぞれ区と利用権設定契約を結ぶ必要があり、所在不明の所有者の筆には設置が困難、という結論です。同じ「私道の下に下水管を入れる」でも、誰の管を誰が入れるかで答えが変わります。

根拠：民法第249条第1項・第2項、第251条第1項・第2項、第252条第1項・第2項・第5項、第898条第2項／改正前民法第251条・第252条（2023年3月31日時点の条文）／法務省「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）」第2章1、事例5・11・12・19・20・23・24、導管関係等対照表／法務省民事局「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）について」（概要）

「通行・掘削承諾書」は、私道の所有者が「あなた（と、あなたから買った人）がこの私道を通り、掘ることを認めます」と書いた紙で、法律上は当事者間の契約です。誰に対して何を認めたかは紙の文言で決まり、宛名が亡くなった親で「その承継人」の文言が無ければ、いまの所有者や買主に効くかどうかは解釈の問題になります。承諾した側の私道が相続や売買で別の人のものになれば、その新しい所有者は承諾書の当事者ではありません。未接道の土地の買取ページで「口約束のままでは所有者が変わったときに引き継がれる保証がない」と書いたのは、この意味です。だから、次の所有者にも確実に引き継がれる形は二つに限られます。一つは登記した地役権です。02で書いたとおり、地役権は要役地の所有権とともに移転し（第281条第1項）、承役地に登記をすれば第三者に対抗できます（第177条、不動産登記法第80条）。設定の登記は原則として地役権者と承役地の所有者の共同申請（同法第60条）ですから、私道の所有者の協力が要ります。協力が得られないとき、契約書や承諾書が地役権の設定契約と読めるなら判決で登記を求める道、要件を満たすなら時効取得（民法第283条）を主張する道がありますが、いずれも裁判の話で、当社が個別の見通しを述べる立場にはありません。もう一つは、契約が無くても法律が土地の所有者に与えている権利です。第213条の2の設備設置権・設備使用権と下水道法第11条は「土地の所有者」「排水設備を設置しなければならない者」の権利ですから、家と土地を買った人にもそのまま備わります。承諾書が無い私道でも買主が困らない理由はここにあります。裏返して、私道を持っている側の話も書いておきます。共同所有型私道の持分を持っている、あるいは相互持合型私道の一筆を持っている方が、隣の家から掘削の承諾を求められたとき、第213条の2の要件が満たされていれば設置を拒む法律上の根拠は無く、承諾料を求める根拠もありません。求められるのは、工事の一時使用で生じた実損害と、設置部分の継続的な使用の損害に対する償金（同条第4項・第5項）で、地下に導管を通して地上の利用を制限しないなら損害が認められないことがある、というのが法務省の説明です。他方で、その私道が利用上の制約を設けず不特定多数の人の利用に供され、客観的に道路として認定できる形態を持つなら、固定資産税・都市計画税が非課税になる仕組みがあります（地方税法第348条第2項第5号）。東京都主税局の案内では、通り抜け私道なら幅員1.8m程度以上、行き止まり・コの字型なら2以上の家屋の用に供され専ら通行に使用され幅員4.0m以上（従前から存在していた道路は1.8m以上）が要件で、植木・室外機・車を置く、門扉・車止めなどの障害物があると非課税になりません。申告制で、年内に申告して都税事務所が確認したものは翌年4月に始まる年度から適用されます。持分の固定資産税は固定資産税の記事にまとめました。

根拠：民法第177条、第213条の2第4項・第5項、第281条第1項、第283条／不動産登記法第60条、第80条／下水道法第11条／地方税法第348条第2項第5号／東京都主税局「道路非課税の申告をお願いしています」「道路に対する非課税のご案内」／法務省民事局「民法改正と『共有私道ガイドライン』の改訂について」（償金の説明）

売れない理由の記事に書いたとおり、再建築不可の物件は住宅ローンの多くが融資対象外で、買主は現金で買う個人か、当社のような買取業者が中心です。住むために買う個人にとって、承諾書の無い私道は「引っ越してから水道の引き直しで揉めるかもしれない」不安そのものですから、仲介会社が「承諾書を取ってから」と言うのは、その買主のためです。取れるなら取っておくに越したことはなく、売り方の選択肢は広がります。ただ、共有者の一人が所在不明、承諾料を求められている、相手が「先代同士の話は知らない」と言っている——こうした状況で承諾書が取れるまで売却を止める必要はありません。03〜05で書いたとおり、通知・償金・裁判所の手続を含めて法律上の道があり、その段取りを引き受けるのが買取業者の仕事だからです。当社の査定では、私道について次の五つを見ます。①前の道が第42条のどの道路か、道路でない通路か（調べ方の記事の手順）。②私道の所有の形（単独・共同所有型・相互持合型）と、所在の分かる所有者の数。③乙区の地役権の登記の有無と、承諾書・分譲時の図面の有無。④既設の給水管・排水管・ガス管の位置と所有者（誰の管が誰の土地の下を通っているか）。⑤位置指定道路なら、指定の図面と現況の一致。承諾が無いことは、この五つの中の一つの手間であって、それ自体で買い取れない理由にはなりません。手間の量は値段に反映されます。もう一つ、はっきり書いておきます。囲繞地通行権があっても、地役権があっても、第213条の2の設備設置権があっても、建築基準法第43条の接道の条件を満たしたことにはなりません。通れる・掘れるという民法の話と、建て替えられるという建築基準法の話は別で、旗竿地の買取ページと未接道の買取ページに書いたとおり、建て替えには区の許可制度や隣地との調整が別に要ります。私道の承諾書がそろっても再建築不可は再建築不可のままです。だから当社は、承諾書の有無と建て替えの可否を切り分けて査定し、前者は段取りの手間、後者は出口の設計として、それぞれ金額の根拠を書面でお示しします。売る側で用意するものは、告知書に事実を書くことだけです。承諾書は無い、私道の所有者の一人と連絡が取れない、以前に承諾料を求められた——知っていることをそのまま書けば、売ったあとの責任の記事で書いた第572条の「知りながら告げなかった事実」には当たりません。

根拠：建築基準法第42条、第43条／民法第210条、第213条の2、第280条、第572条／法務省「所有者不明私道への対応ガイドライン（第2版）」／このサイトの旗竿地・未接道の買取ページ、売れない理由・調べ方・売ったあとの責任の記事