登記簿に残った古い抵当権は、
家を売る妨げになるのか

登記事項証明書は、表題部・権利部の甲区（所有権）・権利部の乙区（所有権以外の権利）で構成されます。抵当権はこの乙区に載ります。抵当権の登記事項は、不動産登記法第83条第1項により債権額と債務者の氏名・住所、第88条第1項により利息の定めと損害金（債務不履行による損害賠償額）の定めがあればその定め、と決まっています。ですから乙区には「債権額 金一万円 利息 年六分 損害金 定めなし 債務者 誰某 抵当権者 誰某」という形で、受付年月日とともに記録されています。古さは受付年月日で分かります。昭和39年の法改正より前にされた登記では、弁済期（返す約束の日）も登記事項でした（法務省の部会資料が紹介する登記実務の取扱い）。抵当権とは、民法第369条第1項により、債務者または第三者が占有を移さずに担保に差し入れた不動産から、抵当権者が他の債権者に先立って弁済を受ける権利です。担保できる利息は、原則として満期になった最後の2年分に限られます（第375条第1項）。相続した実家の登記を取ってみたら、親も知らない昭和二十年代・三十年代の抵当権が残っていた——というご相談は、木造密集地域の古い家では珍しくありません。

根拠：不動産登記法第83条第1項、第88条第1項／民法第369条第1項、第375条第1項／法務省 民法・不動産登記法部会資料12

借りたお金を返し終えても、登記は自動では消えません。不動産登記法第60条は、権利に関する登記の申請は登記権利者（ここでは所有者）と登記義務者（抵当権者）が共同でしなければならない、と定めています。抹消登記も同じです。抵当権者が書類に判を押してくれなければ、消えないまま何十年も残ります。では時効はどうか。債権は、改正前の民法第167条第1項で権利を行使できる時から10年、商行為による債権は旧商法第522条で5年、今の民法第166条第1項でも知った時から5年・行使できる時から10年で時効により消滅します。ところが民法第145条は、時効は当事者が援用しなければ裁判所がこれによって裁判をすることができない、と定めています。「時効です」と相手に告げる意思表示が要るのです。さらに第396条は、抵当権は債務者および抵当権設定者に対しては、その担保する債権と同時でなければ時効によって消滅しない、と定めています。つまり、抵当権者が誰でどこにいるのか分からなければ、時効の道も、共同申請の道も、どちらも使えません。これが、昭和の抵当権が令和まで残っている理由です。完済したことを示す領収書や完済証書が残っていないのも、普通のことです。

根拠：不動産登記法第60条／民法第145条、第166条第1項、第396条／改正前民法第167条第1項／旧商法第522条（いずれも2020年3月31日時点の条文）

抵当権者の欄が個人なら、その方が亡くなっていれば相続人が登記義務者になります。法人なら、合併していれば合併後に存続した法人または合併により設立された法人が引き継いでいます。この探し方は、不動産登記規則第152条の2が定める調査の型そのものです。自然人については、登記簿上の住所の市町村への住民票の写し・除票・戸籍・戸籍の附票の請求、死亡が判明すれば出生時からの戸籍で相続人を追い、判明した相続人の住民票を請求し、登記簿上の住所と判明した所在地へ書留郵便その他配達を試みたことを証明できる方法で書面を送る（同条第1号）。法人については、登記所への登記事項証明書の請求、合併していれば承継法人について同じ請求、代表者（解散していれば清算人または破産管財人）の住民票等の請求、そして書面の送付（同条第2号）。相手が見つかって協力が得られれば、抹消登記は共同申請でできます。登録免許税は、登記の抹消について不動産1個につき1,000円です（登録免許税法別表第一・一（十五））。抵当権者が今も存在する金融機関の前身である場合は、その機関に抹消書類の交付を求めるのが本筋です。たとえば旧住宅金融公庫の抵当権は独立行政法人住宅金融支援機構が引き継いでおり、完済時の抹消書類が手元に無くても再交付の申請ができ、必要書類の到着から3週間程度で書類が送られる、と機構のページに案内されています（再交付の手数料と機構からの郵送料は機構負担、機構への郵送料は申請人負担）。

根拠：不動産登記法第60条／不動産登記規則第152条の2第1号・第2号／登録免許税法別表第一・一（十五）／住宅金融支援機構「融資金完済時にお渡しした抵当権抹消に必要な書類がお手元にない方」

不動産登記法第70条第4項後段は、共同して抹消を申請すべき者の所在が知れない場合において、被担保債権の弁済期から20年を経過し、かつ、その期間を経過した後に当該被担保債権、その利息および債務不履行により生じた損害の全額に相当する金銭が供託されたときは、登記権利者が単独で抵当権の登記の抹消を申請できる、と定めています。法務省の供託Q&A（Q29）はこの要件を四つに整理しています。①抵当権者等の登記義務者が行方不明で共同申請ができないこと②弁済期から20年以上経過していること③債務者・物上保証人等が債務履行地の供託所に元本・利息・損害金を供託すること④供託書正本を添えて単独で抹消を申請すること。ここで大事なのは金額です。抵当権が担保する利息は最後の2年分（民法第375条）ですが、供託は条文どおり「全額」です。法務省の記載例（(10)担保権者の所在不明）には数字が載っています。昭和29年6月1日に1万円を弁済期昭和34年7月1日・利息年6分の約定で借り、損害金の定めが無い抵当権について、令和2年7月1日に供託する場合、元金1万円、昭和29年6月1日から昭和34年7月1日までの利息3,050.8円、昭和34年7月2日から令和2年7月1日までの遅延損害金36,600円、合計49,651円。元本の5倍近くになりますが、金額としては数万円です。戦前の「金参百円」なら、なお小さくなります。利率は、登記に定めがあればその定め、定めが無ければ法定利率で計算します。2020年3月31日以前に生じた利息と、その日以前に遅滞となった分の遅延損害金は、改正前の民法第404条の年5%（商行為による債務は旧商法第514条の年6%）で、民法改正法の附則第15条・第17条第3項により最後まで従前の例によります。今の法定利率は年3%で、令和8年4月1日から令和11年3月31日までも年3%に据え置かれることが法務省から告示されていますが、昭和・平成初期の借入には、上の経過措置により改正前の利率が適用されます。損害金の定めが無いときは、約定利率が法定利率を超えていれば約定利率によります（民法第419条第1項ただし書。記載例が利息と同じ年6分で損害金を計算しているのはこのためです）。弁済期は、昭和39年改正前の登記なら登記簿の記載、移記のときに省略されていれば閉鎖登記簿の記載、それ以降の登記なら申請人が出す資料で判定し、根抵当権は元本確定の日をもって弁済期とみなす——というのが、法務省の部会資料が紹介している登記実務の取扱いです。供託所は、債務の履行地の供託所（民法第495条第1項）で、履行地の定めが無ければ債権者の現在の住所（第484条第1項）です。登記簿上の住所が分からないときは、債務者の住所地の最寄りの供託所に供託できる、とQ29は案内しています。利息・遅延損害金の計算には、法務省が配布する計算ソフトウェア（Windows用）があります。

根拠：不動産登記法第70条第1項・第4項／不動産登記令別表二十六の項添付情報欄ニ／民法第375条、第404条、第419条第1項、第484条第1項、第495条第1項／改正前民法第404条／旧商法第514条／民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号）附則第15条・第17条第3項／法務省 供託Q&A Q29・供託書等の記載例(10)・令和8年4月1日以降の法定利率について

2023年4月1日に施行された不動産登記法第70条の2は、こう定めています。共同して抹消を申請すべき法人が解散し、第70条第2項に規定する方法（不動産登記規則第152条の2）により調査を行ってもなおその法人の清算人の所在が判明しないため共同申請ができない場合において、被担保債権の弁済期から30年を経過し、かつ、その法人の解散の日から30年を経過したときは、登記権利者は単独で抵当権の登記の抹消を申請できる。供託は要りません。改正前は、法人について「所在が知れない」と認められるのは、商業・法人登記簿に記録がなく閉鎖登記簿も保存期間を過ぎて残っていない場合などに限定して解釈され、清算人の生死や所在が分からないだけなら裁判所に清算人の選任を求めてその清算人と手続をすべきだと解されてきた、と法務省の部会資料は説明しています。新しい条文は、ここを「法定の調査を尽くしても清算人の所在が判明しない」で足りるとしました。調査の型は規則第152条の2第2号で、法人の登記事項証明書の請求、合併していれば承継法人についての同じ請求、清算人・破産管財人の住民票等の請求、法人の登記簿上の住所と清算人の住所への書留等による書面の送付です。法務省の概要資料は「公的書類等で法人の清算人の所在を調査（現地調査までは不要）」と整理しています。添付情報は、被担保債権の弁済期を証する情報（金銭消費貸借契約証書・弁済猶予証書・弁済期の記載がある閉鎖登記簿謄本等）、法人の解散の日を証する情報（法人の登記事項証明書等）、そして調査の結果を記載した調査報告書（収集した書類と郵便記録等を添付）です（法務省民二第538号通達）。同じ通達は、清算人が死亡していることが判明した場合は「清算人の所在が判明しない」に当たること、清算人の住民票の除票等が廃棄されて添付できないときは不在住証明書・不在籍証明書等を添付し、それも交付を受けられなければその旨を調査報告書に記載すること、登記原因は「不動産登記法第70条の2の規定による抹消」とし日付を要しないこと、まで定めています。会社名だけが残り、商業登記を調べても閉鎖登記簿すら見当たらない——この条文が想定しているのは、そういう相手です。

根拠：不動産登記法第70条の2／不動産登記規則第152条の2第2号／不動産登記令別表二十六の項添付情報欄ホ／法務省民二第538号通達（令和5年3月28日）／法務省「民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要」／法務省 民法・不動産登記法部会資料12

不動産登記法第70条第1項は、共同して抹消を申請すべき者の所在が知れないときは、非訟事件手続法第99条の公示催告の申立てができる、と定めています。管轄は、権利の目的物の所在地または登記をすべき地を管轄する簡易裁判所です（非訟事件手続法第100条）。裁判所は申立てに理由があると認めると、権利の届出の終期を定めて公示催告をし（第101条）、その内容を裁判所の掲示場に掲示し官報に掲載します（第102条第1項）。官報掲載から届出の終期までの期間は2か月を下ってはなりません（第103条）。終期までに適法な届出も争う旨の申述も無ければ、裁判所は除権決定をし（第106条第1項）、除権決定があれば登記権利者は単独で抹消を申請できます（不動産登記法第70条第3項）。添付するのは除権決定があったことを証する情報です（不動産登記令別表二十六の項添付情報欄ロ）。この道は、弁済期から20年たっていない場合や、供託額が大きすぎる場合の受け皿です。ただし法務省の部会資料は、除権決定には既判力が生じないことなどから、実務ではこの手続よりも、所在不明の登記義務者を被告として抹消登記手続請求の訴えを起こし、公示送達の申立てをして勝訴判決を得る方法が選ばれることの方が多いとも指摘されている、と書いています。もう一つ、2023年に新設された第70条第2項——規則第152条の2の調査を尽くせば所在が知れないものとみなす規定——は、地上権・永小作権・質権・賃借権・採石権の登記で存続期間が満了しているものと、買戻しの特約の登記で買戻しの期間が満了しているものだけが対象で、抵当権には及びません。抵当権者が個人で所在不明の場合の「所在が知れない」は、裁判所で公示送達の要件に準じて認定されるのが一般的で、不在住証明書・不在籍証明書、転居先不明で還付された登記簿上の住所宛ての郵便物、調査報告書等の提出が必要になると考えられる、というのが部会資料の説明です。なお、買戻しの特約の登記は、契約の日から10年を経過していれば公示催告を経ずに買主が単独で抹消を申請できます（第69条の2。民法第580条第1項により買戻しの期間は10年を超えられないため。登記原因証明情報の提供は不要）。

根拠：不動産登記法第69条の2、第70条第1項〜第3項／不動産登記令別表二十六の項添付情報欄ロ／非訟事件手続法第99条〜第103条、第106条第1項／民法第580条第1項／法務省 民法・不動産登記法部会資料12／法務省民二第538号通達

買主が住宅ローンを使う取引では、融資する金融機関が自分の抵当権を第一順位で付けることを求めるのが通常で、古い抵当権が残ったままでは決済に進めません。ここが、再建築不可の物件では少し違います。売れない理由の記事に書いたとおり、再建築不可の物件は住宅ローンの多くが融資対象外で、買主は現金で買う方か、当社のような買取業者が中心です。所有権は当事者の意思表示だけで移りますから（民法第176条）、担保の登記が残っていても売買自体はできます。そして買った側には、買った側の道があります。第一に、2020年4月1日施行の民法第145条は、消滅時効の援用ができる当事者に「保証人、物上保証人、第三取得者その他権利の消滅について正当な利益を有する者」を含むと明文で定めました。買主（第三取得者）は、被担保債権の時効を援用できます。第二に、供託は第三者にもできます。法務省の記載例(11)は、抵当権の目的物を買った人の相続人が「第三者として供託する」形を載せています。第三に、民法第379条の抵当権消滅請求は、第三取得者が代価または特に指定した金額を提供して抵当権を消す制度ですが、登記をした各債権者に書面を送付しなければならず（第383条）、相手の所在が分からなければ使えません。まとめると、再建築不可の家に残った古い抵当権は、「売れない理由」ではなく、売主が先に消してから引き渡すか、買主が引き取って消すかの違いと、その費用と時間の問題に変わります。一つ補足します。抵当権が付いているのが建物だけなら、建物が無くなれば登記も抹消の対象になります（建物の滅失の登記は不動産登記法第57条により滅失の日から1か月以内）。しかし民法第137条第2号は、債務者が担保を滅失させたときは期限の利益を主張できないと定めています。債務が本当に残っているなら、取り壊しで担保を消すことは別の問題を生みます。「壊せば消える」という話ではありません。

根拠：民法第137条第2号、第145条、第176条、第379条、第383条／不動産登記法第57条／法務省 供託書等の記載例(11)（第三者による供託）