がけや古い擁壁に接する家は、
売れるのか

建築基準法第19条第4項は、「建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない」と定めています。東京都は、同法第40条に基づく東京都建築安全条例の第6条で、これを具体的な数字にしています（北区の案内）。まず「がけ高」は、がけの下端を過ぎる二分の一こう配（水平2に対して高さ1）の斜線を超える部分について、がけの下端からその最高部までの高さをいいます（第6条第1項）。そのうえで、高さ2メートルを超えるがけの下端からの水平距離が、がけ高の2倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ2メートルを超える擁壁を設けなければなりません（同条第2項）。たとえば、がけ高が3メートルなら、がけの下端から6メートルの範囲です。この条文は、がけが自分の土地にあるか隣の土地にあるかを問うていません。家の裏が隣の家の高い擁壁でも、自分の家が擁壁の上に建っていても、同じように対象になります。再建築不可の家では、ここが二枚目の壁になります。建て替えるには、まず接道の条件（第43条第1項）を第43条第2項の認定・許可で越える必要があり、それとは別に、建築確認の審査でこのがけの規制を満たす必要があります。第43条の許可の見込みがあっても、がけの規制を満たせなければ建てられません。そして「建築」には新築だけでなく増築・改築も含まれます（第2条第13号）。

根拠：建築基準法第2条第13号、第19条第4項、第40条、第43条／東京都建築安全条例第6条第1項・第2項（北区・渋谷区の掲載による）／北区「建築敷地周辺に高低差がある場合（東京都建築安全条例第6条）」

がけの規制で「擁壁がある」と認められるのは、どんな壁でもよいわけではありません。渋谷区の案内は、「大谷石やコンクリートブロックなどで造られた土留めは、がけと同等の扱いを受けます」「鉄筋コンクリート造の擁壁であっても、検査済証のないものは同様の扱いを受けます」と明記しています。北区は、安全な擁壁とは、建築基準法による検査済証が交付された擁壁か、宅地造成等規制法や都市計画法の開発許可による検査済証が交付された擁壁で、その後も維持管理が良好で安全上支障がなく、構造的に安定していることを一級建築士等の設計者が証明できるもの、と説明し、「維持管理が良好であっても検査済証がないと安全な擁壁とは判断されません」と書いています。板橋区も、区内の擁壁には大谷石造やコンクリートブロック造などで十分な強度を持たないものや、鉄筋コンクリート造でも老朽化で強度が低下しているものがある、と案内しています。検査済証が出るのは、高さが2メートルを超える擁壁が、建築基準法の上で「工作物」として建築確認と完了検査の対象になるからです（建築基準法施行令第138条第1項第5号、建築基準法第88条第1項）。構造は、鉄筋コンクリート造・石造など腐食しない材料を用い、石造ならコンクリートで裏込めし、水抜穴を設けて裏に砂利を詰め、構造計算で安全を確かめるものとされています（施行令第142条第1項）。東京都の条例はさらに、土の摩擦角や基礎と地盤の摩擦係数について条件を厳しくし、壁面3平方メートル以内ごとの水抜穴、裏の透水層、上部の不透水層か排水施設を求めています（条例第6条第3項・第4項）。なお、盛土規制法の許可を受けて造る擁壁には、建築基準法の建築確認の規定は適用されず（建築基準法第88条第4項）、検査済証はそちらの法律の手続で出ます。

根拠：建築基準法第88条第1項・第4項／建築基準法施行令第138条第1項第5号、第142条第1項／東京都建築安全条例第6条第3項・第4項／渋谷区「東京都建築安全条例第6条に規定するがけについて」／北区・板橋区の案内

建物なら、建築確認の記録は建築計画概要書の閲覧で自分で確かめられます（建築基準法第93条の2、同法施行規則第11条の3第1項第1号。手順は調べ方の記事にまとめました）。ところが擁壁は事情が違います。擁壁に建築基準法の規定を準用する第88条第1項は、特定行政庁が確認などの処分の台帳を整備・保存する第12条第8項を準用していますが、書類の閲覧を定めた第93条の2は準用の一覧に入っていません（第93条の2を準用しているのは、製造施設・貯蔵施設などの工作物を対象とする第88条第2項です）。つまり、「擁壁の確認・検査の記録を閲覧させなければならない」という条文上の請求権はありません。北区は、建築基準法による検査済証が交付された擁壁かどうかは建築課で、宅地造成等規制法や都市計画法の開発許可による検査済証が交付された擁壁かどうかは都市計画課で確認してください、と案内しています。どの法律で造られた壁かで、確かめる窓口が違うということです。東京都が図面を公開している旧法（宅地造成等規制法）の宅地造成工事規制区域は、23区では世田谷区と板橋区の一部だけです。板橋区の擁壁には、宅地造成等規制法の許可と検査を受けたものがあり得るということで、東京都は町名地番から該当するかどうかを調べられる一覧表を公開しています。板橋区は、危険な擁壁を放置したまま建て替えを計画した場合には建築確認が下りない可能性がある、として、国土交通省の「我が家の擁壁チェックシート」を案内しています（ただし、その判定結果は区の助成や条例の安全性の考え方とは必ずしも合致しない、とも書いています）。

根拠：建築基準法第12条第8項、第88条第1項・第2項、第93条の2／建築基準法施行規則第11条の3第1項／東京都都市整備局「宅地造成工事規制区域（旧法の規制区域）」／北区・板橋区の案内

東京都建築安全条例第6条第2項は、次のいずれかに当たる場合は擁壁を設けなくてよい、と定めています。第一号は、斜面のこう配が30度以下のもの、又は堅固な地盤を切って斜面とするもの若しくは特殊な構法によるもので安全上支障がない場合。第二号は、がけ上に建築物を建築する場合において、がけ又は既設の擁壁に構造耐力上支障がないとき。第三号は、がけ下に建築物を建築する場合において、その主要構造部が鉄筋コンクリート造若しくは鉄骨鉄筋コンクリート造であるか、又は建築物の位置が、がけより相当の距離にあり、がけの崩壊に対して安全であるときです。北区と渋谷区は、これを具体的に説明しています。がけ上に建てる場合は、建物の荷重が擁壁に不利な影響を与えないよう、深基礎にするか、杭を打って擁壁より深い地盤で支える。この場合、擁壁は維持管理が良好で安全上支障がないことが必要条件です。がけ下に建てる場合は、防護壁等を設けるか、建物を鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造にする（場合により建物の一部を鉄筋コンクリート造とすることも可能）。北区は、安息角（30度）の範囲内に窓などの開口部を設けると、がけの崩壊に対して安全と判断できない場合がある、と注意しています。そして北区は、「上記の方法で建築物の確認済証が交付されてもがけ及び擁壁自体が安全とは言えません」とも書いています。再建築不可の家の多くは木造の小さな家で、「同じ大きさの木造で建て替える」ことを前提に考えがちですが、がけ下ではその前提自体が変わることがあります。

根拠：東京都建築安全条例第6条第2項第1号〜第3号／北区「建築敷地周辺に高低差がある場合」／渋谷区「東京都建築安全条例第6条に規定するがけについて」

都道府県知事は、急傾斜地の崩壊等が発生した場合に住民等の生命又は身体に危害が生ずるおそれがある区域を土砂災害警戒区域（イエローゾーン）に（土砂災害防止法第7条第1項）、そのうち建築物に損壊が生じ著しい危害が生ずるおそれがある区域を土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定できます（第9条第1項）。東京都建設局の区市町村別の指定状況（令和8年8月26日現在）では、板橋区が152箇所（うち特別警戒区域118）、北区が97箇所（同71）、荒川区が7箇所（同5）で、いずれも「全域で区域指定完了」。足立区・葛飾区・墨田区は0で、「区域指定要件無し」です（板橋区の数には、他の区市町村の境から跨る区域が別にある、と注記されています）。個別の区域は東京都の土砂災害警戒区域等マップで確かめられます。特別警戒区域では、居室を有する建築物の外壁等を、想定される衝撃が作用しても破壊を生じない構造にしなければならず（建築基準法施行令第80条の3）、特別警戒区域内の居室を有する建築物は、建築確認が必要な区域の建築物とみなされます（土砂災害防止法第25条）。自己の居住用以外の住宅や、社会福祉施設・学校・医療施設を予定する開発行為は知事の許可が必要で（第10条）、知事は建築物の移転等を勧告できます（第26条）。北区は、新たに指定を受けた区域内の既存の建物で、この構造の基準を満たしていないものは既存不適格建築物となる可能性があり、増築等の際に注意するよう案内しています。売買では、警戒区域内にあることは宅地建物取引業者の重要事項説明の項目で（宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3第2号）、特別警戒区域の開発行為の許可は「法令に基づく制限」として説明されます（同法施行令第3条第1項第45号）。

根拠：土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律第7条第1項、第9条第1項、第10条、第25条、第26条／建築基準法施行令第80条の3／宅地建物取引業法施行令第3条第1項第45号／同法施行規則第16条の4の3第2号／東京都建設局「土砂災害（特別）警戒区域の区市町村別指定状況」／北区「土砂災害特別警戒区域内における建築物の構造規制」

2023年5月26日に施行された宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）に基づき、東京都は2024年7月31日に規制を開始し、島しょ部を含む都内のほぼ全域が宅地造成等工事規制区域又は特定盛土等規制区域に指定されました（東京都都市整備局）。荒川区は、区内全域が宅地造成等工事規制区域になった、と案内しています。規制区域内で、盛土で1メートルを超える崖、切土で2メートルを超える崖が生じる工事や、2メートルを超える盛土、500平方メートルを超える盛土・切土をするには、工事に着手する前に許可が要ります（盛土規制法第12条第1項、同法施行令第3条）。ここでいう「崖」は、地表面が水平面に対し30度を超える角度をなす土地です（東京都）。擁壁を造り直すと、この許可の対象になることがあり、その場合は建築基準法の工作物の確認は適用されません（建築基準法第88条第4項）。規制区域内の土地の所有者、管理者又は占有者は、宅地造成等に伴う災害が生じないよう、その土地を常時安全な状態に維持するように努めなければならず、この「宅地造成等」には区域の指定前に行われたものも含まれます（第22条第1項）。知事は擁壁等の設置又は改造を勧告でき（同条第2項）、必要な擁壁が設置されておらず、若しくは極めて不完全で、放置すれば災害の発生のおそれが大きいときは、相当の猶予期限を付けて工事を命じることができます（第23条第1項）。その原因が隣地の土地の形質の変更など他人の行為であることが明らかで、所有者に異議がないときは、その行為をした者に工事を命じることもできます（同条第2項）。そして、高さが2メートルを超える擁壁の全部又は一部を除却する工事は、着手する日の14日前までに知事への届出が必要です（第21条第3項、同法施行令第26条第1項）。家を解体するときに擁壁も壊すなら、建設リサイクル法の届出とは別の手続です。

根拠：宅地造成及び特定盛土等規制法第12条第1項、第21条第3項、第22条、第23条／同法施行令第3条、第26条第1項／建築基準法第88条第4項／東京都都市整備局「盛土規制法に基づく規制」／荒川区「宅地造成及び特定盛土等規制法」／国土交通省「盛土規制法」

土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者が賠償の責任を負い、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者が賠償しなければなりません（民法第717条第1項）。所有者には「必要な注意をした」という逃げ道が条文上ありません。北区は、がけ及び擁壁の維持・保全・管理についての責任はその擁壁の所有者にあるとして、擁壁の下の土を掘らない、擁壁の高さ以上に土を盛らない、擁壁の上で水を貯めない、安全を確かめた荷重以上の建物を擁壁の上に造らない、の四点を挙げています。区の支援もあります。北区は、道路等に面する高さ1.5メートル以上、又は2メートルを超えるがけ・擁壁について、無料でがけ・擁壁改修アドバイザーを派遣し、改修工事の費用の3分の1（限度400万円）を助成します。土砂災害特別警戒区域内で2メートルを超えるものは2分の1（限度600万円）、区の現況調査の総合評価ランクがD又はEのものは2分の1（限度1,000万円）です。土砂災害特別警戒区域内の既存の住宅を施行令第80条の3に適合させる改修には、費用の5分の1（限度75万円）の助成があります。板橋区は、高さ2メートルを超えるがけ（30度超）・擁壁について、擁壁の新築・築造替えに工事費の5割（限度700万円）、補強に5割（限度100万円）を助成し、改修の専門家を無料で派遣します。ただし、北区の擁壁の助成は、不動産の譲渡又は貸付を業とする者が当該業のため所有するものを除き、アドバイザーも不動産業者を除いています。板橋区の専門家派遣も、宅地建物取引業者が当該事業のため所有するものを除きます。どちらの区も、承認や交付決定の前に工事に着手すると助成の対象外です。もう一つ、板橋区は令和8年度（7月上旬から11月下旬）に、高さ2メートルを超え、過去に区から改善の検討や維持管理のお願いの文書を送付しているがけ・擁壁の実態調査を行っていますが、結果は所有者にも民間の不動産会社にも公表しない、と明記しています。

根拠：民法第717条第1項／北区「がけ・擁壁改修アドバイザー派遣事業」「擁壁等安全対策支援事業」「土砂災害対策支援事業」「建築敷地周辺に高低差がある場合」／板橋区「がけ・擁壁に関する安全対策工事について」