人が住んだままの
再建築不可の家は、売れるのか

民法は、人に家を使わせる契約を二つに分けています。一つは賃貸借で、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって効力を生じます（第601条）。もう一つは使用貸借で、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって効力を生じます（第593条）。違いは「賃料」の約束があるかどうかで、どちらも書面が無くても成立します。借地借家法は、建物の賃貸借の契約の更新、効力等について特別の定めをする法律で（第1条）、使用貸借は対象にしていません。つまり、住んでいる人が賃借人なら、この後に書く「買主に引き継がれる」「貸主の都合では終われない」という借地借家法の仕組みが全部かかり、使用借主なら、民法の使用貸借の規定だけがかかります。同じ「人が住んでいる家」でも、買主に何が引き継がれるかがまるで違うのはこのためです。ここで一つ、当社が判定しない線を引いておきます。「固定資産税と光熱費だけ払ってもらっている」「月に数万円を渡してくれているが契約書は無い」という親族間の住まい方が、賃貸借に当たるのか使用貸借に当たるのかは、条文が金額の線を引いていないため、個別の事情で決まります。当社はその判定をしません。判断は弁護士にご確認ください。当社が査定の前に拝見するのは、契約書の有無、家賃や負担金の入金の記録、固定資産税・光熱費を誰が払っているか、いつから誰が住んでいるか、の四つです。なお、2020年4月1日に施行された債権法の改正で、使用貸借は「物を受け取ること」で成立する契約から「約束」で成立する契約に変わり（改正前の第593条は「相手方からある物を受け取ることによって、その効力を生ずる」でした）、書面によらない使用貸借は借主が物を受け取るまで貸主が解除できる規定（第593条の2）が置かれました。施行日前に結ばれた契約には改正前の民法が適用されます（民法の一部を改正する法律附則第34条第1項）。親族が住み始めたのが2020年3月以前なら、改正前の民法の使用貸借です。

根拠：民法第593条、第593条の2、第601条／改正前民法第593条（2020年3月31日時点の条文）／民法の一部を改正する法律（平成29年法律第44号）附則第34条第1項／借地借家法第1条

建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生じます（借地借家法第31条）。借主が住んでいる、それだけで、家を買った人に対して「借りている」と言える仕組みです。この対抗要件を備えた不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は譲受人に移転します（民法第605条の2第1項）。賃貸人たる地位が移転したときは、第608条の費用の償還に係る債務と、第622条の2第1項の敷金の返還に係る債務は、譲受人が承継します（同条第4項）。敷金とは、いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいい（第622条の2第1項）、賃貸借が終了して賃貸物の返還を受けたときに、未払債務を控除した残額を返す義務が生じます。「保証金」「預り金」という名目でも、担保の目的なら敷金です。売主と買主の合意だけで賃貸人の地位を移すこともでき、この場合に賃借人の承諾は要りません（第605条の3）。借主に「売ってもいいですか」と聞く必要はなく、借主が「売るなら出ていく」と言える条文もありません。法務省のパンフレット「2020年4月1日から賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」は、この第605条の2について、改正前の民法には建物の所有者が代わったあと誰が賃貸人になるのかを定めた規定が無かった、と改正の理由を説明し、法務省の説明資料は、賃貸人の地位が譲受人に移転すること、譲受人が賃料を請求するには所有権移転登記が必要であることを、判例法理を明文化したものと位置づけています。例外が一つあります。売主と買主が、賃貸人たる地位を売主に留保し、かつ買主がその家を売主に賃貸する、という合意をしたときは、賃貸人の地位は買主に移りません（第605条の2第2項前段）。法務省の説明資料は、多数の入居者がいる賃貸マンションを投資法人が取得して賃貸管理を旧所有者に行わせる実務を想定した規定と説明しています。一戸建ての売買で使うことはまれですが、契約書にこの文言があるかどうかは確かめる必要があります。この留保の場合、売主と買主の間の賃貸借が終わると、留保されていた賃貸人の地位は買主に移ります（同項後段）。もう一つ、契約が古い場合です。第605条の2から第605条の4までは2020年4月1日施行の改正で置かれた条文で、施行日前に締結された賃貸借契約には改正前の民法が適用されます（附則第34条第1項。ただし妨害の停止の請求に関する第605条の4は、施行日前の契約にも施行日以後の妨害について適用されます＝同条第3項）。法務省のパンフレットは、施行日後に当事者が合意によって賃貸借契約を更新したときは改正後の民法が適用される、と説明しています。2020年3月以前に結ばれ、更新拒絶の通知がないまま法定更新（借地借家法第26条第1項）で続いている契約なら改正前の民法、合意で更新した契約なら改正後の民法です。改正前の民法には第605条の2に当たる条文がありませんでしたが、法務省は同条を判例法理の明文化と説明していますので、賃貸人の地位が買主に移るという結論は改正前の民法の契約でも変わらない、と当社は理解しています。個別の契約でどう扱われるかは弁護士にご確認ください。

根拠：借地借家法第26条第1項、第31条／民法第605条の2第1項・第2項・第4項、第605条の3、第605条の4、第608条、第622条の2／附則第34条第1項・第3項／法務省「2020年4月1日から賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」（パンフレット）・「民法（債権関係）の改正に関する説明資料」

賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができません（民法第605条の2第3項）。法務省のパンフレットの事例では、貸主Bから建物を買ったCは、所有権移転登記を備えれば借主Aに賃料を請求でき、Cが登記を備えていない間は、Aは引き続きBに賃料を支払うことができ、賃料を供託することもできる、と説明されています。決済の日に所有権移転登記を申請するのが通常ですから、登記が理由で家賃をもらえない期間が長く続くことはありません。問題は、借主が「所有者が代わった」と知らないまま、前の所有者の口座に払い続けたときです。民法には、受領権者以外の者であって取引上の社会通念に照らして受領権者としての外観を有するものに対してした弁済は、弁済をした者が善意でかつ過失がなかったときに限り効力を有する、という規定があります（第478条）。借主が何も知らされずに前の貸主に払った家賃が、この規定で有効な弁済とされる可能性がある、ということです。そうなると買主は借主に二重に請求できず、前の所有者に返してもらう話になります。だから実務では、決済の日に、売主と買主の連名で借主に「所有者が代わったこと・今後の振込先」を知らせます。法律が通知を義務づけているのではなく、第478条の事態を防ぐための手当てです。家賃の分け方も条文があります。法定果実は、これを収取する権利の存続期間に応じて日割計算により取得します（第89条第2項）。家賃は法定果実ですから、引渡しの日を境に、日割りで売主と買主に帰属します。前払いの家賃を売主が受け取っている月は、その分を精算します。もう一つ、滞納があるときです。売買の前に発生していた未払家賃は、前の所有者（売主）の債権のままで、賃貸人の地位が移っても当然には買主に移りません。買主が引き継ぐなら債権譲渡の合意が要り、譲渡人が債務者に通知をするか債務者が承諾しなければ債務者に対抗できません（第466条第1項、第467条第1項）。逆に言えば、買主は滞納分を引き継がなくてもよく、その場合は売主が引き続き借主に請求します。滞納を理由に契約を解除するかどうかは、地位を引き継いだ後は買主の判断ですが、解除の可否は個別の事情で決まる裁判の話で、当社はここでその見通しを書きません。

根拠：民法第89条第2項、第466条第1項、第467条第1項、第478条、第605条の2第3項／法務省「2020年4月1日から賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」事例2

相続した実家にきょうだいが住んでいる、親の家に子が家賃を払わずに住んでいる——木造密集地域の再建築不可の家で、いちばん多い「人が住んだまま」の形がこれです。家賃の約束がなければ、民法上は使用貸借です（第593条）。使用貸借と賃貸借の違いは、三つの条文に出ます。第一に、対抗力です。不動産の賃貸借は登記をすれば第三者に対抗でき（第605条）、建物の賃貸借は引渡しがあれば新しい所有者に対抗できます（借地借家法第31条）。使用貸借には、この二つに当たる条文がありません。借地借家法は建物の「賃貸借」だけを対象にしています（同法第1条）。したがって、使用借主は、家を買った人に対して「借りているから住み続けられる」と主張する条文上の根拠を持ちません。ただし、個別の事情のもとで裁判所が買主の明渡し請求をどう扱うかは、当社が裁判所のサイトで原文を確認できた裁判例が無いため、ここでは書きません。第二に、終わり方です。当事者が使用貸借の期間を定めたときは期間の満了で終了し（第597条第1項）、期間を定めず使用収益の目的を定めたときは、借主がその目的に従い使用収益を終えることによって終了します（同条第2項）。目的を定めた場合でも、その目的に従い借主が使用収益をするのに足りる期間を経過したときは、貸主は契約を解除できます（第598条第1項）。期間も目的も定めなかったときは、貸主はいつでも解除できます（同条第2項）。借主はいつでも解除できます（同条第3項）。親族に「住んでいいよ」と言った使用貸借は、期間も目的も明示していないことが多く、どの箱に入るかで貸主が終わらせられる時期が変わります。「住まいとして」という目的が定まっていたと見るなら第598条第1項の「足りる期間」の判断が要り、これは裁判所の判断です。第三に、借主の死亡です。使用貸借は、借主の死亡によって終了します（第597条第3項）。賃借権が相続されるのと反対で、親から「住んでいいよ」と言われていた子が亡くなっても、その配偶者や子に使用貸借は引き継がれません。逆に、貸主が亡くなっても使用貸借は終わりません。第597条は貸主の死亡を終了事由に挙げていないため、貸主の地位は相続人に引き継がれます（第896条）。親が弟に家を無償で貸していて親が亡くなれば、相続人である兄と弟が貸主の地位を引き継ぎ、貸主として解除できるかは第598条の枠で決まる、という構造です。このほか、借主は貸主の承諾なしに第三者に使わせることができず（第594条第2項）、借用物の通常の必要費を負担し（第595条第1項）、終了したときは附属させた物を収去し、生じた損傷を原状に復する義務を負います（第599条）。契約の本旨に反する使用による損害賠償と借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から1年以内に請求しなければなりません（第600条）。2020年3月31日以前に始まった使用貸借には改正前の民法が適用され（附則第34条第1項）、改正前の第597条第3項は「返還の時期並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも返還を請求することができる」、改正前の第599条は「使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う」でした。結論は現行法と同じです。

根拠：民法第593条、第594条第2項、第595条第1項、第597条、第598条、第599条、第600条、第605条、第896条／改正前民法第593条、第597条、第599条（2020年3月31日時点の条文）／附則第34条第1項／借地借家法第1条、第31条

「弟に月いくらかもらって住んでもらっている」「妹夫婦が家賃代わりに固定資産税と光熱費を払ってくれている」——親族間の住まい方には、賃貸借と使用貸借の間のような形がたくさんあります。ここで大事なのは、賃貸借に当たると判断された瞬間、借地借家法の建物賃貸借の規定が全部かかる、ということです。条文に「親族間の賃貸借を除く」という例外はありません。かかるのは、貸したほうがいいのかの記事に書いた仕組みです。期間の定めがある建物の賃貸借は、期間満了の1年前から6か月前までの間に更新しない旨の通知をしなければ、従前と同一の条件で更新したものとみなされ、その期間は定めがないものになります（借地借家法第26条第1項）。期間の定めがない建物の賃貸借で貸主が解約を申し入れると、6か月を経過することで終了しますが（第27条第1項）、その通知や解約の申入れは、貸主と借主が建物の使用を必要とする事情、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況と現況、貸主が明渡しの条件として財産上の給付をする旨の申出をした場合のその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければできません（第28条）。これらに反する特約で借主に不利なものは無効です（第30条）。民法だけなら、期間の定めのない建物の賃貸借は解約申入れから3か月で終了しますが（民法第617条第1項第2号）、借地借家法がそれを6か月と正当事由に置き換えています。つまり、家賃を受け取っている家は、「売ることは自由だが、住んでいる人に出てもらうには正当事由が要る家」になります。買主が住むために買う場合、買主の「建物の使用を必要とする事情」は第28条の考慮要素の一つですが、それだけで正当事由が認められるという条文ではありません。立退料に当たる「財産上の給付」の相場は、当社は書きません。例外は二つです。一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、借地借家法のこの章の規定は適用されません（第40条）。期間の定めがある建物の賃貸借で、公正証書による等書面によって契約をし、あらかじめ借主に対し、契約の更新がなく期間の満了により終了することを記載した書面を交付して説明したときに限り、更新がないこととする定めができます（第38条第1項・第3項）。この説明を欠くと、更新がない旨の定めは無効です（同条第5項）。契約は電磁的記録でもよく（第2項）、説明の書面も借主の承諾を得て電磁的方法で提供できます（第4項）。期間が1年以上の定期借家では、期間満了の1年前から6か月前までの間に終了の通知をしなければ、終了を借主に対抗できません（第6項）。親族に貸すときに「いずれ売るから」と思っているなら、この定期借家の手順を踏むかどうかで、売るときの自由度が変わります。手順の詳細と、当社が賃貸の媒介・管理を行っていないためその契約を扱えないことは、貸したほうがいいのかの記事に書いたとおりです。もう一つ、賃貸借になると、家賃は不動産所得として申告の対象になります。税の扱いは税理士へご確認ください。

根拠：民法第601条、第617条第1項第2号／借地借家法第26条第1項、第27条第1項、第28条、第30条、第38条第1項〜第6項、第40条

借主が亡くなると、賃借権は相続財産として相続人に引き継がれます（民法第896条）。賃貸借が終わるのではなく、借主が相続人に代わるだけです。相続人が「住まないから解約したい」と言えば、借主側からの解約の申入れ（民法第617条・第618条）や合意による解約で終わります。相続人が誰も引き取らず、家財が残ったまま家賃も入らない、という状態が、木造密集地域の古い貸家でいちばん困る形です。相続人がいない場合には別の条文があります。居住の用に供する建物の賃借人が相続人なしに死亡した場合において、婚姻または縁組の届出をしていないが、賃借人と事実上夫婦または養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は建物の賃借人の権利義務を承継します（借地借家法第36条第1項本文）。相続人なしに死亡したことを知った後1か月以内に貸主に反対の意思を表示すれば承継しません（同項ただし書）。承継した場合、賃貸借関係に基づき生じた債権債務はその同居者に帰属します（同条第2項）。相続人がいるかどうか分からないときは、家庭裁判所が利害関係人または検察官の請求で相続財産の清算人を選任し、相続人があるなら一定の期間内に権利を主張すべき旨を公告します。その期間は6か月を下ることができません（民法第952条）。貸主は利害関係人としてこの請求ができます。相続の記事と空き家の放置の記事に書いた仕組みと同じです。使用貸借は逆で、借主の死亡によって終了します（第597条第3項）。親から無償で借りて住んでいた子が亡くなれば、その配偶者や子は借主の地位を引き継ぎません。一緒に住んでいた家族が住み続けるには、貸主との新しい約束が要ります。残された家財については、国土交通省が公開している賃貸住宅標準契約書の作成にあたっての注意点と解説コメントに、令和6年12月、死後事務委任契約の締結を前提とした賃貸借契約を締結する際の特約項目の記載例が追加されています。借主が高齢で相続人が遠方にいるときに、あらかじめ残置物の処理を第三者に委ねておく仕組みで、契約時に入れておくものです。すでに結んだ契約に後から入れるには、借主との合意が要ります。

根拠：民法第597条第3項、第617条、第618条、第896条、第952条／借地借家法第36条／国土交通省「『賃貸住宅標準契約書』について」

人が住んでいる家を売るとき、住んでいる人の権利は、売買契約の内容そのものです。宅地建物取引業者が関わる取引では、登記された権利の種類と内容は重要事項説明の対象で（宅地建物取引業法第35条第1項第1号）、賃借権の登記があれば載ります。登記が無い賃貸借（大半がそうです）についても、宅地建物取引業者は、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすこととなる事項について故意に事実を告げず、または不実のことを告げてはならず（同法第47条第1号ニ）、人が住んでいること、その契約の条件は、この事項に当たります。売主が個人でも、売ったあとの責任の記事に書いたとおり、買主に移転した権利が契約の内容に適合しない場合には売主の担保責任の規定が準用されます（民法第565条）。「空き家として売った家に、実は賃借人がいた」は、この権利の不適合です。だから、告知書に書くのは次の五つです。①住んでいる人が誰で、賃貸借か使用貸借か（分からなければ「契約書なし・家賃の授受は○○」と事実を）。②契約書の有無、期間、家賃、敷金の額、更新の履歴。③家賃の滞納、借主との紛争、修繕の要望の有無。④使用貸借なら、誰が・いつから・何を負担して住んでいるか、退去の話し合いの状況。⑤自分が住んでいる場合は、引渡しの希望日。値段の考え方は、買主が何をするかで分かれます。住むために買う個人にとっては、住んでいる人が出るまで使えない家です。貸したまま持つ買主にとっては、家賃と、契約の残り期間と、修繕義務（民法第606条第1項＝貸したほうがいいのかの記事）の家です。当社のような買取業者は後者に近く、再建築不可の家では、売れない理由の記事に書いたとおり住宅ローンが原則使えず、買主は現金の個人か業者に絞られます。だから当社は、「住んだまま」と「明渡し後」の二通りの金額をお出しします。税も書いておきます。自分が住んでいた家を、住まなくなってから売る場合、居住用財産の3,000万円特別控除は、居住の用に供されなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡が対象で（租税特別措置法第35条第2項第2号）、国税庁は「その家屋は、住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまいません」と明記しています。住まなくなったあと親族や他人に貸していても、この期限の中ならこの控除の対象です。一方、相続した空き家の3,000万円特別控除は、相続の時から譲渡の時まで貸付けの用に供されていたことがないことが要件で（同条第3項）、相続後に貸すと使えなくなります。この二つの違いは貸したほうがいいのかの記事と売ったときの税金の記事に、被相続人と同居していた人がいた場合の扱いは相続の記事にまとめました。適用の可否は税理士へご確認ください。

根拠：宅地建物取引業法第35条第1項第1号、第47条第1号／民法第565条、第606条第1項／租税特別措置法第35条第2項第2号・第3項／国税庁タックスアンサーNo.3302