再建築不可の家の相続税は、
どうなるのか

相続税の総額を計算するときは、課税価格の合計額から、3,000万円と600万円に相続人の数を掛けた額との合計（遺産に係る基礎控除額）を差し引きます（相続税法第15条第1項）。相続人の数は、相続の放棄があってもなかったものとして数えます（同条第2項）。これを超えて相続税額がある人は、その相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内に、申告書を納税地の所轄税務署長に出し（第27条第1項）、同じ期限までに納めます（第33条）。国税庁の「令和6年分 相続税の申告事績の概要」によると、令和6年に亡くなった方1,605,378人のうち、相続税額のある申告書が出されたのは166,730人で、課税の割合は全国で10.4%でした。東京国税局の管内（東京都・神奈川県・千葉県・山梨県）に限ると、328,773人のうち53,379人で16.2%。およそ6人に1人です。東京国税局の資料では、相続税額のある申告の相続財産のうち、土地が33.7%、家屋が4.5%を占めていました。再建築不可の家は売値が低くなりやすい一方で、相続税の評価は路線価から出発するので、「売っても大した額にならない家なのに、遺産の計算では大きく数えられる」ということが起こり得ます。

根拠：相続税法第15条、第27条第1項、第33条／国税庁「No.4102 相続税がかかる場合」「No.4152 相続税の計算」「No.4205 相続税の申告と納税」／国税庁「令和6年分 相続税の申告事績の概要」・東京国税局「令和6年分 相続税の申告事績の概要」

相続税法第22条は、相続で取得した財産の価額は取得の時の時価による、と定めています。その時価を計算する方法として、国税庁は財産評価基本通達を定めています。再建築不可の家に関わる定めは主に三つです。一つ目は通達20-3の無道路地で、道路に接しない宅地だけでなく「接道義務を満たしていない宅地」も無道路地に含めると明記し、接道義務に基づく最小限度の通路を開設する場合の通路部分の価額を、その価額の100分の40の範囲内で控除します。二つ目は通達24-6で、建築基準法第42条第2項の道路（いわゆる2項道路）に面し、建て替えのときに道路敷きとして提供しなければならない部分がある宅地は、提供しないものとした価額から、「提供部分の地積÷宅地の総地積×0.7」の割合を掛けた額を控除します。三つ目は通達24で、私道の用に供されている宅地は、通常の計算の100分の30で評価し、不特定多数の者の通行の用に供されているときは評価しません。路地の奥の家と一緒に私道の持分を相続する場合は、ここが関わります。不整形地・間口狭小・奥行長大の補正率は、旗竿地の買取ページで付表の数字まで整理しています。

根拠：相続税法第22条／財産評価基本通達20-3（無道路地の評価）、24（私道の用に供されている宅地の評価）、24-6（セットバックを必要とする宅地の評価）／建築基準法第42条第2項、第43条第1項

租税特別措置法第69条の4は、相続開始の直前に被相続人などの居住の用に供されていた宅地等のうち「特定居住用宅地等」について、330㎡までの部分の課税価格を100分の20にする（8割減らす）と定めています（第1項第1号・第2項第2号）。取得する人ごとに要件が違います。被相続人の配偶者が取得する場合は、取得者ごとの要件はありません（第3項第2号本文）。被相続人と同じ建物に住んでいた親族が取得する場合は、相続開始の時から申告期限まで引き続きその宅地等を持ち、かつその建物に住んでいることが要件です（同号イ）。配偶者も同居の相続人もいないときに、持ち家に住んでいない親族（いわゆる「家なき子」）が取得する場合も、相続開始前3年以内に自分や配偶者・三親等内の親族などの持ち家に住んだことがないことなどに加え、相続開始の時から申告期限まで引き続きその宅地等を持っていることが要件です（同号ロ）。老人ホームなどに入所していた方の家も、要介護認定などの一定の事由による場合は、入所前の居住の用として扱われます（第1項本文の括弧書き、国税庁No.4124）。つまり、同居の子や家なき子が相続した再建築不可の家を、申告期限（10か月）の前に売ってしまうと、この特例が使えなくなることがあります。配偶者が相続した場合は、この保有の要件がありません。

根拠：租税特別措置法第69条の4第1項、第2項第2号、第3項第2号イ・ロ／国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

租税特別措置法第69条の4第7項は、この特例は、相続税の申告書に適用を受けようとする旨を記載し、計算の明細書などの書類を添付した場合に限り適用する、と定めています。基礎控除を超える遺産があり、特例を使えば税額が0円になるという場合も、申告は必要です。国税庁の申告事績でも、相続税額のない申告書を出した被相続人は、令和6年分で全国39,755人、東京国税局管内で16,358人（全国の41.1%）いました。もう一つの注意は遺産分割です。第69条の4第4項は、申告期限までに共同相続人の間で分割されていない宅地等には特例を適用しない、としています。ただし、申告期限から3年以内に分割された場合は、その分割された宅地等には適用できます（同項ただし書。訴えの提起などやむを得ない事情があり税務署長の承認を受けた場合は、さらに延ばせます）。国税庁は、申告期限までに分割されていないときの申告の仕方を「No.4208 相続財産が分割されていないときの申告」で案内しています。再建築不可の家は、誰が相続するかで話がまとまりにくい家でもあります。分割が長引くと、特例の扱いにも関わってきます。

根拠：租税特別措置法第69条の4第4項、第7項／相続税法第19条の2第2項（配偶者の税額軽減の未分割の扱い）／国税庁「No.4124」「No.4208 相続財産が分割されていないときの申告」／国税庁・東京国税局「令和6年分 相続税の申告事績の概要」

相続税法第38条第1項は、納付すべき相続税額が10万円を超え、納期限までに金銭で納めることが難しい事由があるときは、申請により、納付を困難とする金額を限度として、5年以内の年賦延納を許可できると定めています。相続した財産のうち不動産等の価額が10分の5以上なら、不動産等に対応する税額は15年以内、その他の税額は10年以内です。延納には延納税額に相当する担保が要りますが、延納税額が100万円以下で延納期間が3年以下なら担保は要りません（同条第4項）。国税庁の「No.4211 相続税の延納」によると、延納申請書と担保提供関係書類は納期限（期限内申告なら申告期限）までに出し、延納期間中は利子税がかかります。担保には、相続した財産に限らず相続人自身の財産も出せます。延納は「すぐに売らなくても納められる道」ですが、利子税がかかり続け、担保にする不動産がある程度換金できるものかも見られます。国税庁の「相続税の延納処理状況等」によると、令和7年度の延納の申請は1,342件でした。

根拠：相続税法第38条第1項・第4項／国税庁「No.4211 相続税の延納」「相続税の延納処理状況等」

相続税法第41条は、延納によっても金銭で納めることが難しいときに限り、申請により物納を許可できると定めています。物納に充てられる財産からは「管理又は処分をするのに不適格なもの」（管理処分不適格財産）が除かれ（同条第2項）、相続税法施行令第18条第1号は、不動産について、境界が明らかでない土地（ハ）、他の土地に囲まれて公道に通じない土地で民法第210条の通行権の内容が明確でないもの（ホ）、二以上の者の共有に属する不動産など（ト。共有者全員で申請する場合などを除く＝施行規則第21条第5項）、耐用年数を過ぎた建物（チ。通常の使用ができるものを除く）などを挙げています。さらに、施行令第19条は物納劣後財産として、「建築基準法第43条第1項に規定する道路に2メートル以上接していない土地」（第7号）、「法令の規定に違反して建築された建物及びその敷地」（第2号）、「法令の規定により建物の建築をすることができない土地」（第12号）を挙げています。配偶者居住権の目的となっている建物とその敷地（第5号）も、同じ物納劣後財産です。物納劣後財産は、ほかに物納に充てるべき適当な財産がない場合に限って物納に充てられます（第41条第4項）。再建築不可の家の敷地は、この一覧に重なりやすい土地です。国税庁の「相続税の物納処理状況等」によると、令和7年度の物納の申請は全国で48件でした（同じ年度に処理されたのは許可40件・取下げ等14件・却下4件で、前年度以前の申請を含みます）。物納手続関係書類の提出期限は延長しても最長1年、許可・却下までは原則3か月（最長9か月延長）と国税庁は案内しています。

根拠：相続税法第41条第1項・第2項・第4項／相続税法施行令第18条第1号、第19条第2号・第5号・第7号・第12号／相続税法施行規則第21条第3項〜第5項／国税庁「No.4214 相続税の物納」「相続税の物納処理状況等」