名義が祖父母のままの家は、
売れるのか

登記名義人が亡くなると、その人の財産に属した一切の権利義務は相続人に承継され（民法第896条）、相続人が数人いれば相続財産はその共有になります（第898条第1項）。誰が相続人かは法律で決まっています。配偶者は常に相続人（第890条）、第一順位は子（第887条第1項）、子がいなければ直系尊属、それもいなければ兄弟姉妹です（第889条第1項）。子が親より先に亡くなっていれば孫が代襲し（第887条第2項）、孫も亡くなっていればひ孫が再代襲します（同条第3項）。兄弟姉妹の場合は甥・姪までで止まります（第889条第2項は第887条第2項だけを準用し、第3項を準用していません）。ここまでは一回の相続の話です。祖父の名義のまま父が亡くなると、祖父の相続で父が持つはずだった相続分を、今度は父の相続人（母・あなた・きょうだい）が承継します。相続が二回以上重なったこの状態を数次相続と呼び、法務省は「時間が経つと更に次の世代の相続が発生（数次相続）して権利関係が複雑になってしまいますので、早期に遺産分割を行うことが大切です」と書いています。祖父の子が5人、それぞれに子が2〜3人いれば、二世代重なっただけで十数人の共有です。売るには、遺産分割の協議を共同相続人の全員でする必要があり（第907条第1項）、一人でも欠けた協議は成立しません。相続放棄をした人は初めから相続人でなかったものとみなされ（第939条）、数に入りません。この状態がどのくらいあるか。法務省が平成29年6月6日に公表した調査（全国10か所の地区・調査対象約10万筆）では、最後に所有権の登記がされてから50年以上経過している土地が、大都市地域で6.6％、中小都市・中山間地域で26.6％ありました。城北・城東の木造密集地域の再建築不可の家は、建て替えられないために名義を動かす機会がなく、この6.6％の側に入りやすい家です。

根拠：民法第887条、第889条、第890条、第896条、第898条第1項、第907条第1項、第939条／法務省「不動産登記簿における相続登記未了土地調査について」（平成29年6月6日公表）、「不動産を相続した方へ〜相続登記・遺産分割を進めましょう〜」

相続登記の申請では、被相続人の出生から死亡までの経過が分かる戸籍の証明書で、①相続が開始したこと（所有者が死亡した事実）と、②法定相続人が誰か（他に相続人がいないこと）を証明します（法務局「登記申請手続のご案内」）。家庭裁判所の遺産分割調停も同じで、被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍・改製原戸籍）謄本と相続人全員の戸籍謄本が共通の添付書類とされ、被相続人の子で死亡している人がいる場合は、その子の出生時から死亡時までのすべての戸籍も要ります（裁判所の案内）。数次相続では、間で亡くなった相続人についても出生から死亡までの束が要る、ということです。相続人に兄弟姉妹が含まれる場合は、さらに被相続人の父母の出生時から死亡時までの戸籍と、父方・母方の祖父母の死亡の記載がある戸籍まで遡ります（東京家庭裁判所の説明）。手数料は、戸籍の謄本が1通450円、除かれた戸籍（除籍・改製原戸籍）の謄本が1通750円と、政令で標準が決められています（地方公共団体の手数料の標準に関する政令）。問題は、遡れる限界です。除籍簿の保存期間は当該年度の翌年から150年で（戸籍法施行規則第5条第4項）、保存期間を過ぎたものは廃棄され、交付されません（生駒市の案内）。戦災で滅失した戸籍もあります。その場合は、区が廃棄・滅失の証明書を出し、登記や裁判所の手続ではその証明書と上申書で補います。東京家庭裁判所は「古い戸籍が戦災などにより滅失している場合には、その旨の証明書が必要です」と案内しています。祖父母より前の名義では、旧民法の家督相続の記載を読むことになり、法務局の法定相続情報一覧図の様式には「旧民法下における相続」（隠居による家督相続と死亡による遺産相続・死亡による家督相続）の見本まで用意されています。

根拠：戸籍法第10条、第10条の2、第12条／戸籍法施行規則第5条第4項／地方公共団体の手数料の標準に関する政令（別表八の項）／法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」「相続による所有権の移転の登記の申請に必要な書類とその入手先等」「主な法定相続情報一覧図の様式及び記載例」／裁判所「遺産分割調停」／東京家庭裁判所「遺産分割調停案内」「説明」／生駒市「戸籍の保存期間」

令和6年3月1日施行の戸籍法改正で、戸籍・除籍が磁気ディスクで調製されている場合、本人・配偶者・直系尊属・直系卑属の戸籍の請求は、本籍地でない指定市町村長に対してもできるようになりました（戸籍法第120条の2第1項第1号）。法務省は「どこでも」「まとめて」と説明し、請求できるのは本人・配偶者・父母や祖父母など（直系尊属）・子や孫など（直系卑属）の戸籍証明書・除籍証明書で、コンピュータ化されていない一部の戸籍・除籍を除くこと、一部事項証明書・個人事項証明書は請求できないこと、市区町村の戸籍担当窓口に出向く必要があり郵送や代理人による請求はできないこと、運転免許証・マイナンバーカード・パスポートなど顔写真付きの身分証明書が要ることを挙げています。数次相続で困るのは、きょうだい・おじ・おばの戸籍です。直系ではないため広域交付では取れず、従来どおり本籍地の区に、権利行使のための請求として権利の発生原因と理由を明らかにして請求するか（第10条の2第1項第1号）、司法書士・弁護士に依頼します。6区の窓口を確認日に見比べると、次のとおりでした。足立区は区役所南館1階の戸籍住民課のみで、区民事務所と毎月第4日曜の休日開庁では扱わず、単独の戸籍は午後4時まで、複数の戸籍は午前11時までに受け付けたものが原則当日交付で、それ以降は後日交付。葛飾区は本庁舎2階217番窓口のみ、平日午前8時30分から午後4時まで、改製原戸籍や除籍など遡りの戸籍は10営業日以降の交付で当日交付は不可。北区は第二庁舎2階の戸籍係のみ（赤羽・滝野川区民事務所は不可）で、出生から死亡までなど複数の除籍を含む請求は午後3時まで、当日渡しはできず後日交付。板橋区は本庁1階の戸籍住民課証明係と各区民事務所で受け付け、目安は90〜120分ですが対象者が複数の場合は数週間から1か月程度、曾祖父母以前の戸籍は事前予約制、火曜夜間・日曜開庁では扱わない。荒川区は本庁1階3番窓口のみ、平日午前8時30分から午後4時30分まで、長時間待つ場合や後日来庁になる場合があり、交付できない場合もある。墨田区は区役所1階の窓口課（出張所は請求者の現在の戸籍のみ）、平日午前9時から午後4時まで、複数の請求は受付当日の7営業日以降の受け取り。どの区も、本籍地に内容を確認するために時間がかかると書いています。同じ広域交付でも、当日に受け取れる区と、1か月かかり得る区があります。

根拠：戸籍法第10条の2第1項、第120条の2／法務省「戸籍法の一部を改正する法律について（令和6年3月1日施行）」／足立区「戸籍の広域交付について」／葛飾区「戸籍謄本等の広域交付について」／北区「戸籍証明書の広域交付等について」／板橋区「戸籍謄本等の広域交付」／荒川区「戸籍証明書等の広域交付」／墨田区「戸籍の広域交付」

法定相続情報証明制度は平成29年5月に始まった制度で、相続人が、被相続人の出生から死亡までの戸除籍謄本等と、相続関係を一覧にした図（法定相続情報一覧図）を登記所に出すと、登記官が内容を確認して認証文つきの一覧図の写しを無料で交付するものです（不動産登記規則第247条）。写しは、相続登記のほか、預金の払戻し、相続税の申告、遺族年金などの手続で戸籍の束の代わりに使えます（法務局。相続税の申告に使うときは続柄を「子」ではなく戸籍どおり「長男」等で書く必要があります）。家庭裁判所の遺産分割調停でも、戸籍等に代えて一覧図の写しを提出できる場合があると案内されています。申出先は、被相続人の本籍地・最後の住所地・申出人の住所地・不動産の所在地のいずれかを管轄する登記所で、郵送でもできます（第248条）。申出人になれるのは相続人と「相続人の地位を相続により承継した者」（第247条第1項）、つまり数次相続の相続人も申出人になれます。代理人は親族のほか、弁護士・司法書士・土地家屋調査士・税理士・社会保険労務士・弁理士・海事代理士・行政書士です。一覧図に載るのは、その被相続人の氏名・生年月日・最後の住所・死亡の年月日と、「相続開始の時における同順位の相続人」の氏名・生年月日・続柄です（同項第1号・第2号）。亡くなった人ごとの図ですから、祖父の相続と父の相続が重なっていれば、祖父を被相続人とする一覧図と、父を被相続人とする一覧図の二枚になります。そして、相続放棄や遺産分割協議の結果によって実際には相続人とならない人がいる場合も、一覧図にはその人の氏名等が記載されます（法務局）。一覧図は申出日の翌年から起算して5年間保存され、その間は再交付を受けられますが、住所が変わったことによる再申出はできません。

根拠：不動産登記規則第247条、第248条／法務局「法定相続情報証明制度について」「法定相続情報証明制度の具体的な手続について」「主な法定相続情報一覧図の様式及び記載例」「法定相続情報証明制度の利用範囲拡大」／裁判所「遺産分割調停」

法務局は「所有権移転登記申請書（相続・遺産分割）（数次相続）」の様式と記載例を公開しています。記載例は「第1の相続が開始し、その相続の登記が未了の間に、その相続人が死亡して第2の相続が開始した場合」のもので、登記の原因を「平成2年3月21日法務春夫相続」「令和7年6月20日相続」と二段に書き、祖父から孫の世代へ一件で登記しています。同時に「最終の相続以外の相続について、共同相続人数名が権利を取得している場合には、一件の申請では登記することができません」と明記しています。つまり、間の相続（祖父の相続）で父が一人で取得した形になっていれば一件で済み、父ときょうだいの数名が取得したままなら、祖父から数名への登記と、その数名から次の世代への登記を分けて申請する、ということです。相続による所有権の移転の登記は登記権利者が単独で申請でき（不動産登記法第63条第2項）、登録免許税は不動産の価額の1,000分の4です（登録免許税法別表第一・一（二）イ）。免税が二つあります。一つは、相続で土地の所有権を取得した個人が、その登記を受ける前に亡くなった場合、その人を土地の登記名義人とするために受ける登記（平成30年4月1日から令和9年3月31日までの間）。もう一つは、土地の価額が100万円以下の場合の相続による移転の登記と、表題部所有者の相続人が受ける保存の登記です。どちらも土地だけで、建物は対象になりません。申請書に根拠となる条項を書かないと免税を受けられません（法務局）。ここで条番号に注意が要ります。この免税は、確認日時点のe-Gov法令検索の現行条文では租税特別措置法第84条の2の3ですが、令和8年法律第12号（所得税法等の一部を改正する法律）により、2026年10月1日から第84条の2の2に繰り上がります（e-Govの同日施行版の本文で確認しました。第84条の2の2にあった特定連絡道路の免税が令和8年3月31日で期限を迎えたためです）。法務局の案内はすでに新しい条番号「租税特別措置法第84条の2の2第1項により非課税」で書かれています。もう一つ、2026年10月5日以降の申請から、登記名義人になる人の国籍等を申し出ることになり、様式が変わります（法務局の様式一覧。日本国籍の方は相続人であることが分かる戸籍で足り、重ねて出す必要はありません）。

根拠：不動産登記法第63条第2項／登録免許税法別表第一・一（二）イ／租税特別措置法第84条の2の3（2026年9月30日まで）・第84条の2の2（同年10月1日から・令和8年法律第12号）／法務局「不動産登記の申請書様式について」「所有権移転登記申請書（相続・遺産分割）（数次相続）記載例」「相続登記の登録免許税の免税措置について」

所有権の登記名義人について相続が開始したときは、相続で所有権を取得した人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に移転の登記を申請しなければなりません（不動産登記法第76条の2第1項）。令和6年4月1日より前に相続したことを知った不動産で登記がされていないものは、令和9年3月31日までです（法務省Q&A）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象で（第164条第1項）、法務省は正当な理由の例の第一に「相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合」を挙げています。過料は、登記官の催告、期限内に登記がされなければ裁判所への通知、裁判所の判断という順で、催告を受けた相続人の説明で登記官が正当な理由を認めれば通知はされません。期限内に遺産分割ができない場合の相続人申告登記（第76条の3）は、法務省の申出書の記載例に「登記記録上の所有者（A）が亡くなって、その子（第一次相続人／Bら）が相続人となった後、Bが亡くなってその子（第二次相続人／Cら）及び配偶者が相続人となった場合に、Cにおいて、相続人申告登記の申出を行う場合」が用意されており、数次相続の相続人からもできます。登録免許税はかかりません。ただし権利関係を公示するものではないので、売却や抵当権の設定には別途、相続登記が要ります。二つ目の期限。令和8年4月1日から、所有権の登記名義人の氏名・住所に変更があったときは2年以内の変更登記が義務になり（第76条の5）、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料（第164条第2項）、令和8年4月1日より前の変更は令和10年3月31日までです（法務省Q&A）。三つ目。相続開始の時から10年を経過した後にする遺産の分割には、特別受益や寄与分を反映した具体的相続分の規定が適用されません（民法第904条の3）。祖父の相続が何十年も前なら、祖父の遺産についてはすでにこの10年を過ぎています。もう一つ、法務局が先に動く場合があります。公共事業の起業者等の求めに応じて登記官が調べ、登記名義人の死亡後10年（政令で定める期間）を超えて相続登記等がされていない土地について、登記名義人となり得る者を探索してその旨を登記に付記し、探索で分かった人に登記の申請を勧告して必要な情報を通知する制度です（所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法第44条・同施行令第13条・平成30年11月15日施行）。東京法務局は、通知文書に費用等の振込を依頼する記載は一切なく、相続人が複数のときは任意の1名に送る、と案内しています。

根拠：不動産登記法第76条の2、第76条の3、第76条の5、第164条／民法第904条の3／所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法第44条、同施行令第13条／法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」「相続人申告登記について」「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」「長期間相続登記等がされていないことの通知を受け取った方へ」／東京法務局「長期相続登記等未了土地解消作業により判明した法定相続人への通知について」

遺産分割の協議は全員でするものですが（民法第907条第1項）、全員が最後まで同じテーブルに着く必要はありません。第一に、相続分の譲渡。民法は、共同相続人の一人が遺産の分割前にその相続分を第三者に譲り渡した場合に他の共同相続人が1か月以内に取り戻せる権利（第905条）を置いており、相続分を他の相続人や第三者に譲ること自体を前提にしています。裁判所は、遺産分割調停の申立人になれる者として共同相続人・包括受遺者と並べて「相続分譲受人」を挙げています。第二に、相続分の放棄。京都家庭裁判所の説明書によると、遺産分割の手続中に相続分放棄届出書兼相続分放棄書（実印・印鑑登録証明書つき）を出すと、裁判所が「排除決定」（審判は家事事件手続法第43条第1項、調停は第258条第1項・第43条第1項）をして、その人は当事者でなくなります。ただし、相続放棄（第938条・第939条）と異なり、遺産の債務を負担しなければならない場合があること、放棄した分は他の相続人の相続分が増える形になること、特定の相続人に取得させたいなら別に相続分譲渡の手続があること、が書かれています。東京家庭裁判所の説明も、申立てのときの提出書類に「相続分譲渡証書、印鑑登録証明書、相続放棄受理証明書の写し」を挙げています。第三に、家庭裁判所の遺産分割調停。相続人のうちの1人もしくは何人かが他の相続人全員を相手方として申し立て、申立先は相手方のうちの一人の住所地の家庭裁判所または当事者が合意で定める家庭裁判所（家事事件手続法第245条第1項）、費用は被相続人1人につき収入印紙1,200円分と連絡用の郵便切手（東京家庭裁判所は3,290円分で相手方10人まで、以後10人ごとに1セット）です。話合いがまとまらず不成立になると自動的に審判手続が始まります（民法第907条第2項）。数次相続では被相続人ごとに申立書を作り、当事者の戸籍は3か月以内に発行されたものを出します（東京家庭裁判所）。税の期限も別に走ります。相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内で、今回の相続の前10年以内に被相続人が相続で財産を取得して相続税を課されていれば、相次相続控除の対象になります（国税庁）。

根拠：民法第905条、第907条、第938条、第939条／家事事件手続法第43条第1項、第191条、第245条第1項、第258条第1項／裁判所「遺産分割調停」／東京家庭裁判所「遺産分割調停」「説明」「遺産分割調停案内」／京都家庭裁判所「相続分放棄について（説明書）」／国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」「No.4168 相次相続控除」