相続人の一人と連絡が取れない家は、
売れるのか

相続人が数人あるときは、相続財産はその共有に属します（民法第898条第1項）。この共有に共有の規定を適用するときは、法定相続分（相続分の指定があればその割合）を各相続人の持分とします（同条第2項）。遺産の分割は、共同相続人がその協議でするもので（第907条第1項）、一人を欠いた協議は協議になりません。法務局（東京ブロック）の相続登記ガイドブックは、「行方不明というだけで相続人にならないわけではありません」と明記し、居場所を捜す、不在者財産管理人を選任する、失踪宣告をする、の三つを検討するよう案内しています。ここまでは、仲介会社の「全員の署名と実印が要る」という説明のとおりです。ただ、条文を読むと、「連絡が取れない」は一つではありません。第一に、住所は分かっているが手紙に返事がない人。第二に、住民票や戸籍の附票を辿っても今の住所が分からない人（条文の言葉では「他の共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない」＝第252条第2項第1号・第262条の2、「従来の住所又は居所を去った者」＝第25条）。第三に、生きているかどうかも分からない人（「生死が七年間明らかでない」＝第30条第1項）。第一の人には家庭裁判所の調停・審判、第二の人には不在者財産管理人と、2023年4月からの所有者不明土地管理命令、第三の人には失踪宣告、という順で道が用意されています。どれに当たるかで、申し立てる裁判所も、要る書類も、できることも変わります。

根拠：民法第25条、第30条第1項、第252条第2項、第262条の2、第898条、第907条第1項／法務局（東京ブロック）「相続登記ガイドブック Q&A編」Q17

戸籍の附票は、その戸籍に入っている間の住所の履歴を記録したもので、本籍地の市区町村が持っています。写しを請求できるのは、附票に記録されている本人と、その配偶者、直系尊属、直系卑属です（住民基本台帳法第20条第1項）。兄弟姉妹は入っていません。きょうだいの附票が要るときは、「自己の権利を行使し、又は自己の義務を履行するために戸籍の附票の記載事項を確認する必要がある者」としての申出（同条第3項第1号）か、弁護士・司法書士などの特定事務受任者を通じた申出（第4項）になります。板橋区は、請求の権限の無い第三者からの請求には「正当な理由（自己の権利行使又は義務履行など）の明示と資料の提示など」が必要で、証明の範囲は必要最小限にする、と案内しています。戸籍の謄本も同じ仕組みで、本人・配偶者・直系以外は、権利の発生原因と確認を必要とする理由を明らかにして請求します（戸籍法第10条、第10条の2第1項第1号）。転出や死亡で消除された住民票（除票）と、戸籍の全員が除かれた附票（附票の除票）の保存期間は、2019年6月20日施行の改正で、消除した日から150年になりました（住民基本台帳法施行令第34条第1項）。改正前は5年でしたから、改正の時点で既に廃棄されていたものは戻りません。ここが区ごとに違います。板橋区は、附票の除票の保存期間を7年としていたため、平成24年6月20日以降に除籍となった附票の除票だけを保存し、コンピュータ化以前の改製原附票は平成23年10月30日に廃棄したと公表しています。住民票の除票は平成26年6月20日以降に消除されたものです。葛飾区は、平成26年3月31日以前に除票となった住民票の除票の写しは交付できない、と案内しています。北区は、平成2年11月以前の改製原附票は保存年限を経過したため廃棄し、代わりに廃棄したことの証明書を無料で交付する、と案内しています。墨田区は、平成22年9月21日以降に消除された住民票の除票を令和4年1月11日から交付し、平成22年9月20日以前のものは既に廃棄、平成20年9月の戸籍のコンピュータ化以前の附票の写しは平成31年4月28日で発行を終了して附票の廃棄証明書を発行する、と公表しています。荒川区は、区議会が「5年の保存では転居履歴を十分に追えず、土地等の所有者が不明になってしまう」として保存期間を150年程度に延長するよう国に意見書を出していました。足立区は、除票の保存期間について本日確認できる案内ページが見当たりませんでした（窓口でお確かめください）。廃棄証明書や、登記簿上の住所に住民票が無いことの不在住証明書・不在籍証明書は、次の段階で「調べたが分からなかった」ことの証拠になります。東京地方裁判所が公開している「所有者・共有者の探索等に関する報告書」の様式は、登記簿上の住所へ書留を送り訪問する、住民票・戸籍・附票で判明した住所へ書留を送り訪問する、該当が無ければ不在籍・不在住証明書を添付する、という順で調査の結果を書かせるものです。法務省の資料も、「所在等不明」と認められるには、登記簿のほかに住民票等の調査など必要な調査をし、裁判所においてその所在等が不明であると認められることが必要だ、と説明しています。

根拠：住民基本台帳法第12条の3、第15条の4、第20条、第21条の3／同施行令第34条第1項／戸籍法第10条、第10条の2／東京地方裁判所「所有者・共有者の探索等に関する報告書」／法務省「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」／板橋区・葛飾区・北区・墨田区の案内、荒川区議会の意見書

遺産の分割について共同相続人間に協議が調わないとき、「又は協議をすることができないとき」は、各共同相続人は、その分割を家庭裁判所に請求することができます（民法第907条第2項）。返事が来ない人がいて協議ができないときは、この後段に当たります。遺産の分割に関する審判事件は、相続が開始した地を管轄する家庭裁判所の管轄で（家事事件手続法第191条第1項）、相続は被相続人の住所において開始しますから（民法第883条）、亡くなった方の最後の住所地の家庭裁判所です。裁判所からの書類の送達には民事訴訟法の送達の規定が準用され（家事事件手続法第36条第1項）、当事者の住所その他送達をすべき場所が知れない場合には、裁判所の掲示場への掲示による公示送達ができ（民事訴訟法第110条第1項第1号、家事事件手続法第36条第2項）、掲示を始めた日から2週間で効力を生じます（民事訴訟法第112条第1項）。住所が分かっている人には通常の送達がされ、出てこなくても手続は進みます。審判では、家庭裁判所は、特別の事情があると認めるときは、共同相続人の一人又は数人に他の共同相続人に対する債務を負担させて現物の分割に代えることができます（家事事件手続法第195条＝代償分割）。もう一つ、遺産分割の前に、家をどう使うか、貸すか、修繕するかといった「管理に関する事項」は、相当の期間を定めて賛否を明らかにするよう催告し、期間内に賛否を明らかにしないときは、裁判所の決定を得て、その人以外の持分の過半数で決められます（民法第252条第2項第2号）。この仕組みと、変更・売却には全員の同意が要ることは、共有の記事にまとめました。売却は「管理」ではないので、この道では決められません。

根拠：民法第252条第2項第2号、第883条、第907条第2項／家事事件手続法第36条、第191条第1項、第195条／民事訴訟法第110条第1項第1号、第112条第1項

従来の住所又は居所を去った者（不在者）がその財産の管理人を置かなかったときは、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、その財産の管理について必要な処分を命ずることができます（民法第25条第1項）。裁判所の案内は、申立人になれる利害関係人として「不在者の配偶者、相続人にあたる者、債権者など」を挙げています。共同相続人は、ここに入ります。申立先は不在者の従来の住所地又は居所地の家庭裁判所で（家事事件手続法第145条）、東京家庭裁判所の手続案内は、不在者の従来の住所地が東京23区内なら本庁、多摩地区なら立川支部としています。選ばれた管理人ができるのは、権限の定めのない代理人の権限、すなわち保存行為と、財産の性質を変えない範囲の利用・改良までです（民法第103条、第28条）。遺産分割協議に加わることも、不動産を売ることもこの権限を超えるので、家庭裁判所の許可（権限外行為許可）を得なければなりません（第28条）。裁判所の案内は、管理人は「家庭裁判所の権限外行為許可を得た上で、不在者に代わって、遺産分割、不動産の売却等を行うことができます」と説明し、法務局のガイドブックは、管理人が家庭裁判所の許可を得て遺産分割の協議に参加し、協議がまとまれば家庭裁判所から遺産分割の許可を得て正式に協議を成立させる、という順を示しています。費用は、収入印紙800円と連絡用の郵便切手（東京家裁は2,010円分）のほか、不在者の財産の内容から管理の費用（管理人の報酬を含む）に不足が出る可能性がある場合に、申立人が予納金を納めることがあります。東京家庭裁判所は、令和6年10月の手続案内で、不在者の流動資産（預貯金・現金）が十分にない場合には予納金は「原則として30万円から50万円」と公表しています。管理人の報酬は家庭裁判所が不在者の財産の中から与えることができ（第29条第2項）、財産目録の作成費用も不在者の財産から支弁します（第27条第1項）。注意したいのは、この管理が「人単位」であることです。法務省の資料は、旧来の財産管理制度が対象者の財産全般を管理する仕組みで、土地・建物以外の財産も調査して管理しなければならず管理期間も長期化しがちで、予納金の高額化で申立人にも負担が大きい、と説明しています。最高裁判所事務総局の調査では、令和7年の不在者財産管理人選任事件の新受件数は2,167件、令和7年12月31日時点で管理が継続中の件数は3,160件で、そのうち申立日から5年を超えているものが611件です。家が売れて代金が入っても、不在者が現れないかぎり管理は続きます。2023年4月施行の改正で、家庭裁判所が選任した管理人は、管理や処分で生じた金銭を供託でき（家事事件手続法第146条の2第1項）、管理すべき財産の全部が供託されたときは管理の処分を取り消す（第147条）ことになりました。管理を終える出口ができた、ということです。

根拠：民法第25条第1項、第27条第1項、第28条、第29条第2項、第103条／家事事件手続法第145条、第146条の2、第147条／裁判所「不在者財産管理人選任」「不在者財産管理人の権限外行為許可」／東京家庭裁判所「不在者財産管理人選任」手続案内（令和6年10月）／法務局（東京ブロック）「相続登記ガイドブック Q&A編」Q86／最高裁判所事務総局「財産管理人等選任事件の新受件数及び管理継続中の件数の調査結果について（令和7年）」／法務省「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」

不在者の生死が7年間明らかでないときは、家庭裁判所は、利害関係人の請求により、失踪の宣告をすることができます（民法第30条第1項＝普通失踪）。戦地に臨んだ者、沈没した船舶の中に在った者その他死亡の原因となるべき危難に遭遇した者は、危難が去った後1年です（同条第2項＝危難失踪）。宣告を受けた者は、7年の期間が満了した時に死亡したものとみなされます（第31条）。宣告の日ではありません。ですから、失踪宣告が確定すると、その人について、期間満了時に相続が開始したことになり、その人の相続人（配偶者・子など）が、代わりに遺産分割の当事者になります。相続人が一人減るのではなく、増えることもある、ということです。手続は、不在者の従来の住所地又は居所地の家庭裁判所で（家事事件手続法第148条第1項）、家庭裁判所は、失踪の宣告の申立てがあったこと、不在者は一定の期間までに生存の届出をすべきこと、届出がないときは失踪の宣告がされること、不在者の生死を知る者は一定の期間までに届出をすべきことを公告し、その期間は普通失踪で3か月、危難失踪で1か月を下ってはならないと定められています（同条第3項）。宣告の審判は不在者に告知することを要しません（第4項）。裁判所の案内では、申立人は利害関係人（不在者の配偶者、相続人にあたる者、財産管理人、受遺者など）、費用は収入印紙800円と郵便切手のほか、官報公告料5,298円（失踪に関する届出の催告3,359円と失踪宣告1,939円の合計）で、必要書類は不在者の戸籍謄本と戸籍附票、失踪を証する資料、申立人の利害関係を証する資料です。東京家庭裁判所の案内は、不在の事実を証する資料の例として警察署長の発行する家出人届出受理証明書を挙げています。宣告の後に本人が生きていることの証明があったときは、家庭裁判所は本人又は利害関係人の請求により宣告を取り消さなければなりませんが、その取消しは、宣告後その取消し前に善意でした行為の効力に影響を及ぼしません（第32条第1項）。失踪の宣告によって財産を得た者は、取消しによって権利を失いますが、返すのは現に利益を受けている限度です（同条第2項）。

根拠：民法第30条、第31条、第32条／家事事件手続法第148条／裁判所「失踪宣告」／東京家庭裁判所「失踪宣告」手続案内

裁判所は、所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地について、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、所有者不明土地管理人による管理を命ずることができます（民法第264条の2第1項）。条文の括弧書きは、土地が数人の共有に属する場合には「共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地の共有持分」を対象にできる、と明記しています。建物についても同じ仕組みがあります（第264条の8）。申立先は、その不動産の所在地を管轄する地方裁判所で（非訟事件手続法第90条第1項）、東京23区の不動産なら東京地方裁判所です。裁判所は、申立てがあったこと、異議があるときは一定の期間内に届け出るべきこと、届出がないときは命令がされることを公告し、その期間は1か月を下ってはなりません（同条第2項）。命令が出ると、裁判所書記官が職権で管理命令の登記を嘱託しますから（第6項）、登記簿にも管理人が載ります。管理人が選任されると、対象の土地又は共有持分の管理と処分をする権利は管理人に専属し（民法第264条の3第1項）、保存行為と性質を変えない範囲の利用・改良を超える行為——売却がそうです——は裁判所の許可を得なければなりません（同条第2項）。管理人は、その持分を有する者のために善良な管理者の注意をもって権限を行使し（第264条の5第1項）、費用の前払と報酬を裁判所が定める額で受け、その費用と報酬は所有者（持分を有する者）の負担です（第264条の7）。法務省の資料は、この制度が「人単位」ではなく特定の土地・建物のみに特化して管理する仕組みで、他の財産の調査・管理は不要で管理期間も短縮化する結果、予納金の負担も軽減される、複数の共有者が不明なときは不明共有持分の総体について一人の管理人を選任できる、と説明しています。そして二つ、はっきり書いています。一つは、不明相続人の遺産共有持分について選任された管理人は、遺産分割をする権限はないが、遺産共有持分に係る権限の範囲内での管理行為や、持分の処分が可能であること。もう一つは、相続開始時から10年が経過する前でも、所在等不明相続人の土地・建物の持分につき、所有者不明土地・建物管理人を選任することは可能であること。共有の記事に書いた所在等不明共有者の持分の取得・譲渡（第262条の2・第262条の3）は、遺産共有では相続開始から10年を経過していないと使えません（第262条の2第3項、第262条の3第2項）が、この管理命令にはその制限がありません。法務省の資料は、不在者財産管理制度は遺産分割への参加が「○」、所有者不明土地管理制度は「×」と表で対比しています。東京地方裁判所の案内では、費用は収入印紙が対象の筆数1筆につき1,000円と郵便切手6,000円、このほかに管理費用と管理人報酬のための予納金を納め、その額は予定される管理事務の内容や期間を勘案して裁判官が判断し、予納金の納付後に発令するかが判断され、管理が終了して残余があれば返還される、必要書類は前記の探索報告書、登記事項証明書、固定資産評価証明書、所有者の戸籍謄本・戸籍附票又は住民票（無ければ不在籍証明書・不在住証明書）、不明の事実を証する資料（あて所に尋ね当たらずで返送された手紙の写し）などです。売却など発令の目的が達せられたときは、原則として命令は取り消されます。売却で生じた金銭は、管理人が供託して公告します（非訟事件手続法第90条第8項）。使い方は二通りです。他の相続人全員と、裁判所の許可を得た管理人とが、家の全体を一人の買主に売る形。もう一つは、管理人が不明の方の持分だけを売る形です。どちらの場合も、管理人が売るのは法定相続分で計算した持分（第898条第2項）で、その方の具体的な取り分を決める遺産分割は残ります。相続開始から10年を経過したあとは、共有の記事に書いた持分の譲渡権限の付与（第262条の3）も使えます。法務省の資料によれば、この道では、他の共有者全員が特定の者に持分の全部を譲渡することが停止条件で、譲渡は裁判の効力発生時から原則2か月以内にしなければなりません。

根拠：民法第262条の2第3項、第262条の3第2項、第264条の2、第264条の3、第264条の5、第264条の7、第264条の8、第898条第2項／非訟事件手続法第90条／東京地方裁判所「所有者不明土地・建物管理命令について（汎用）」／法務省「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」

所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません（不動産登記法第76条の2第1項）。正当な理由がないのに怠ると10万円以下の過料です（第164条第1項）。法務省のQ&Aは、遺産分割をしていない場合には全ての相続人が法定相続分の割合で不動産を取得（共有）した状態になるので、自分も取得したことになる、と説明しています。相手と連絡が取れなくても、自分の義務は止まりません。逃げ道は二つあります。一つは相続人申告登記です。登記名義人について相続が開始したこと、自分がその相続人であることを登記官に申し出れば（第76条の3第1項）、期間内に申出をした者は登記の義務を履行したものとみなされます（同条第2項）。相続人が複数いても、特定の相続人が単独で申し出ることができます。ただし法務省は、相続人申告登記は不動産の権利関係を公示するものではなく、売却したり抵当権を設定したりする場合には相続登記が必要だ、と注意しています。もう一つは、法定相続分による共同相続の登記です。法務局のガイドブックは、共同相続人の一人は、その全員のために単独で共同相続の登記を申請することができる、と説明しています（相続による権利の移転の登記は登記権利者が単独で申請できる＝不動産登記法第63条第2項）。自分の持分のみの相続登記を申請することはできません。この登記をすると、連絡が取れない方の持分も登記簿に現れます。次に、相続放棄の照会です。連絡が取れない方が、実は家庭裁判所に相続放棄の申述をしていることがあります。放棄をした者は、その相続に関しては初めから相続人とならなかったものとみなされますから（民法第939条）、探す相手が変わります。東京家庭裁判所は、被相続人の最後の住所地が東京23区内の場合に、相続人からの相続放棄・限定承認の申述の有無の照会を受け付けており、手数料は無料、被相続人の死亡日が平成12年以降なら現在までの申述の有無を調査する、と案内しています。必要なのは被相続人の住民票の除票（廃棄済みなら最後の住所が23区内であった旨の上申書と除籍謄本）、照会者と被相続人の戸籍謄本、照会者の住民票、相続関係図です。次に、区の手続です。市区町村長は、空家等の適切な管理のため特に必要があると認めるときは、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を請求できます（空家等対策の推進に関する特別措置法第14条第1項）。最高裁判所事務総局の調査では、この規定に基づく不在者財産管理人選任事件は令和7年に17件、相続財産清算人選任事件は206件です。管理不全空家等・特定空家等の指導・勧告・命令と固定資産税の住宅用地の特例の除外は、相続人の一人が不在でも進みます（空き家の放置の記事）。最後に10年です。相続開始の時から10年を経過した後の遺産分割は、原則として具体的相続分によらず法定相続分又は指定相続分によることになり（民法第904条の3）、遺産共有の持分は共有物分割の手続で解消できるようになり（第258条の2第2項）、所在等不明相続人の持分の取得・譲渡（第262条の2・第262条の3）が使えるようになります。待てば道は増えますが、その間の固定資産税、区の指導、家の傷みは止まりません。

根拠：不動産登記法第63条第2項、第76条の2第1項、第76条の3、第164条第1項／民法第258条の2第2項、第262条の2、第262条の3、第904条の3、第939条／空家等対策の推進に関する特別措置法第14条第1項／法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」「相続人申告登記について」／法務局（東京ブロック）「相続登記ガイドブック Q&A編」Q25・Q26／東京家庭裁判所「相続放棄・限定承認の申述の有無の照会」／最高裁判所事務総局の調査結果（令和7年）