認知症の親の家は、
売れるのか

「認知症だと家は売れない」と書かれた記事をよく見かけますが、条文はそういう書き方をしていません。民法第3条の2は「法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする」と定めています。判断の対象は病名ではなく、契約したその時にご本人が分かっていたかどうかです。ですから、診断を受けていても契約できる場合がありますし、診断名が付いていなくても危ない場合があります。ここでよくご相談いただくのが「委任状をもらってあるから大丈夫か」という点ですが、委任も契約ですので、委任した時点で意思能力が無ければ、その委任自体が無効になります。土地や建物の名義を動かす場面では、決済の席で司法書士がご本人に会って意思を確かめるのが通例です。確かめられないまま話を進めると、あとから契約そのものがひっくり返る可能性が残り、買う側も登記を受けられません。「売れない」と言われるとき、中身はこれを指しています。

根拠：民法第3条の2、第176条

法定後見は一つではなく、能力の程度に応じて三つに分かれています。民法第7条の後見は「精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者」、第11条の保佐は「著しく不十分である者」、第15条の補助は「不十分である者」が対象です。売却との関係でいうと、この違いは大きな差になります。後見が開始すると、成年後見人がご本人に代わって財産に関する法律行為を行います（第859条第1項）。一方、保佐ではご本人が売主のままで、保佐人の同意を得て契約します。第13条第1項第3号が「不動産その他重要な財産に関する権利の得喪を目的とする行為」を同意が必要な行為として挙げているためです。保佐人に代わりに契約してもらうには、別に代理権を付与する審判が必要で、ご本人以外が請求する場合にはご本人の同意が要ります（第876条の4）。補助はさらに個別で、補助開始の審判は同意権か代理権を付与する審判と同時にしなければならず（第15条第3項）、ご本人以外の請求による補助開始にはご本人の同意が必要です（同条第2項）。

根拠：民法第7条、第11条、第13条第1項第3号、第15条、第859条第1項、第876条の4

ここが、ほかの財産と扱いが違うところです。民法第859条の3は「成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない」と定めています。預貯金と違い、住まいには本人の生活そのものが乗っているため、後見人の判断だけでは動かせない建て付けになっています。この規定は保佐にも補助にも準用されており（第876条の5第2項、第876条の10第1項）、家事事件手続法の別表第一では、十一の項（成年被後見人）・三十の項（被保佐人）・四十九の項（被補助人）と、それぞれ別の項目として立っています。なお、条文は「その居住の用に供する建物又はその敷地」と書くのみで、施設に入っておられる場合にどこまで含まれるのかを定義していません。許可を得ずにした処分がどうなるかについても、条文には定めが置かれていません。この二点は個別の判断になりますので、家庭裁判所または弁護士・司法書士へご確認ください。

根拠：民法第859条の3、第876条の5第2項、第876条の10第1項／家事事件手続法別表第一の十一の項・三十の項・四十九の項

手続の入口は、意外と軽いところから始まります。家事事件手続法第117条第1項により、後見開始の審判事件は「成年被後見人となるべき者の住所地を管轄する家庭裁判所」の管轄です。ご本人がお住まいの場所で決まりますので、ご家族の住所ではありません。費用は、裁判所の案内によれば申立手数料が収入印紙800円、登記手数料が収入印紙2,600円、これに連絡用の郵便料が加わります（郵便料は裁判所ごとに異なります）。必要書類としては、申立書のほか、本人の戸籍謄本・住民票、発行から3か月以内の診断書、本人情報シートの写し、健康状態に関する資料、そして「登記されていないことの証明書」が挙げられています。最後のものは、東京法務局後見登録課または全国の法務局・地方法務局の本局で発行されるものです。財産の資料としては不動産登記事項証明書が挙げられており、裁判所の案内には「未登記の場合は固定資産評価証明書」と併記されています。鑑定については、家事事件手続法第119条第1項が「鑑定をしなければ、後見開始の審判をすることができない」としつつ、ただし書で「明らかにその必要がないと認めるとき」を除いています。

根拠：家事事件手続法第117条第1項、第119条第1項／裁判所「後見開始」（2026年9月17日確認）

「まず申し立ててみて、思ったとおりにならなければ取り下げればよい」というお考えをうかがうことがありますが、そうはなっていません。家事事件手続法第121条第1号は、後見開始の申立てについて、審判がされる前であっても、家庭裁判所の許可を得なければ取り下げることができない、と定めています。開始したあとも同じです。法務省は公表しているQ&Aで「成年後見制度は判断能力が不十分な本人の権利を保護するための制度ですので、本人の判断能力が回復したと認められる場合でない限り、制度の利用を途中でやめることはできません」と説明しています（2026年9月17日確認）。そして、後見人をどなたにするかは家庭裁判所が職権で決めます（民法第843条第1項）。ご家族の希望どおりになるとは限りません。最高裁判所が公表している令和7年（2025年）1月〜12月の統計では、成年後見人等に選ばれたのは親族が16.4%、親族以外が83.6%でした。親族以外の内訳は、司法書士33.5%、弁護士24.9%、社会福祉士20.4%などです。そもそも申立書に親族を候補者として記載していた事件自体が19.7%にとどまります。さらに、後見人には家庭裁判所の判断で報酬が与えられることがあり、その原資はご本人の財産です（民法第862条）。

根拠：家事事件手続法第121条第1号／民法第843条第1項、第862条／法務省「成年後見制度・成年後見登記制度 Q&A」Q25／最高裁判所事務総局家庭局「成年後見関係事件の概況—令和7年（2025年）1月〜12月—」

期間は、思われているより短く済むことが多いようです。最高裁判所の令和7年（2025年）1月〜12月の統計によれば、成年後見関係事件の終局事件42,674件のうち、1か月以内に終わったものが37.9%、2か月以内が71.1%、4か月以内が93.8%でした。法務省のQ&Aも「多くの場合、申立てから法定後見の開始までの期間は、4か月以内」と説明しています。鑑定が行われたのは全体の3.4%にとどまり、鑑定費用は85.8%の事件で10万円以下でした。問題は、この手続と並行して、税の期限のほうが先に走っていることです。ご本人がご存命のうちに売る場合、居住用財産を譲渡したときの3,000万円特別控除は、租税特別措置法第35条第1項・第2項第2号により、その家に住まなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売った場合が対象とされています。施設に入られた日から数えて、丸3年ではなく「3年目の年末まで」です。この期限を過ぎてご本人が亡くなられた場合、次に出てくるのは同条第3項の空き家の特例ですが、こちらは相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、譲渡対価1億円以下、かつ耐震基準に適合させるか建物を取り壊すことが要件に加わります。相続人が3人以上の場合は第4項により控除額が2,000万円に下がり、制度自体も令和9年12月31日までの譲渡が対象です。

根拠：租税特別措置法第35条第1項・第2項第2号・第3項・第4項・第5項／同法施行令第23条第8項／最高裁判所事務総局家庭局「成年後見関係事件の概況—令和7年（2025年）1月〜12月—」／法務省「成年後見制度・成年後見登記制度 Q&A」Q23

ご本人がまだご自分で決められるうちに、将来に備えて結んでおく契約があります。任意後見契約です。任意後見契約に関する法律第3条は「任意後見契約は、法務省令で定める様式の公正証書によってしなければならない」と定めており、公証役場で結びます。効力が生じるのは契約の時点ではなく、判断能力が不十分な状況になって家庭裁判所が任意後見監督人を選任した時からです（第4条第1項）。費用について、法務省は公正証書作成の基本手数料13,000円、登記嘱託手数料1,600円、登記所に納付する印紙代2,600円と案内しています。法定後見との関係では、任意後見契約が登記されている場合、家庭裁判所は「本人の利益のため特に必要があると認めるときに限り」後見開始の審判等をすることができるとされており（第10条第1項）、あらかじめ決めておいた取り決めが優先される建て付けです。そして、条文を追うかぎり、任意後見人については民法第859条の3を準用する規定が置かれていません。第7条第4項が任意後見監督人について準用する民法の条文を列挙していますが、そこに第859条の3は含まれていません。もっとも、任意後見人の事務を監督することは任意後見監督人の職務とされています（第7条第1項第1号）。

根拠：任意後見契約に関する法律第3条、第4条第1項、第7条第1項第1号・第4項、第10条第1項／法務省「成年後見制度・成年後見登記制度 Q&A」Q22／最高裁判所事務総局家庭局「成年後見関係事件の概況—令和7年（2025年）1月〜12月—」