浸水の履歴やハザードマップに
載っている家は、売れるのか

宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3第3号の2は、「水防法施行規則第十一条第一号の規定により当該宅地又は建物が所在する市町村の長が提供する図面に当該宅地又は建物の位置が表示されているときは、当該図面における当該宅地又は建物の所在地」を重要事項説明の項目に加えています。2020年7月17日に公布され、同年8月28日に施行されました（国土交通省の報道発表）。国土交通省の「解釈・運用の考え方」は、水防法に基づく水害（洪水・雨水出水＝内水・高潮）ハザードマップを、洪水・内水・高潮のそれぞれについて提示し、家の概ねの位置を示すこと、その図は区が配布する印刷物か区のホームページに載っているものを印刷したもので、入手可能な最新のものを使うこと、と定めています。同時に、ハザードマップに記載されている内容の説明までを業者に義務付けるものではない、とも書いています。国土交通省のQ&Aは、家が浸水想定区域の外にある場合でも図の上の位置を示さなければならず、区域の外だからといって水害のリスクがないと相手が誤認しないよう配慮すること（A3-5）、河川ごとに複数の図があれば家の位置が含まれる図の全部を説明すること（A2-6）、平成27年の法改正前の古い図でも更新されていなければその図を説明すること（A2-2）、区が作っていなければ「作成されていない」と説明すること（A4）としています。ここで大切なのは、この義務を負うのが宅地建物取引業者で、相手は「その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物」の取得者だということです（同法第35条第1項）。個人の売主に説明義務はなく、当社が買主になる売買では、当社が自分で図を確かめる側です。なお、地方公共団体が条例で「津波、高潮、出水等による危険の著しい区域」を災害危険区域に指定し、住居の建築の禁止などを定める制度（建築基準法第39条）は、ハザードマップの浸水想定区域とは別の制度です。国土交通省の集計（令和6年4月1日現在）では、全国の災害危険区域22,553箇所のうち氾濫を理由とするものは470箇所で、大半は土砂災害を理由とする指定です。

根拠：宅地建物取引業法第35条第1項／同法施行規則第16条の4の3第3号の2／水防法施行規則第11条第1号／建築基準法第39条／国土交通省「不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化」（2020年7月17日）、「宅地建物取引業法施行規則の一部改正（水害リスク情報の重要事項説明への追加）に関するQ&A」、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和8年4月1日施行版）、「災害危険区域制度」

水防法は、想定し得る最大規模の降雨（想定最大規模降雨）により河川が氾濫した場合に浸水が想定される区域を「洪水浸水想定区域」として指定することを、国土交通大臣（第14条第1項）と都道府県知事（同条第2項）に求めています。下水道などの排水施設が雨水を排除できなくなった場合の区域は「雨水出水浸水想定区域」（第14条の2）、想定し得る最大規模の高潮による氾濫の区域は「高潮浸水想定区域」（第14条の3）です。指定のときに明らかにする事項は、指定の区域、浸水した場合に想定される水深、浸水継続時間の三つで（同法施行規則第2条・第5条・第8条）、市町村長はこれらを記載した図面を各世帯に提供し、インターネットでも提供しなければなりません（同法第15条第3項、同規則第11条）。これが「水防法に基づく水害ハザードマップ」です。東京都建設局のQ&A（令和6年2月）によると、都が管理する河川の想定最大規模降雨は1時間153mm・総雨量690mmで、年超過確率は1,000分の1以下、これとは別に、東京の河川の整備目標である時間100mm・年超過確率100分の1程度を「計画規模」として図を作っています。浸水継続時間は、浸水深が0.5m以上続く時間を色分けしたもので、垂直避難で身を守れても長期間の浸水で生活に支障が出るおそれを示す情報だと説明されています。一方、東京都が公表している「浸水予想区域図」は、河川の氾濫（外水）と下水道の溢水（内水）を合わせて表示した東京都独自の取組で、根拠法令は「なし」、作成主体は河川管理者・下水道管理者・区市町村でつくる都市型水害対策連絡会です（同Q&A表2、建設局のページ）。北区は、隅田川・新河岸川・神田川と石神井川の図について「洪水については水防法に基づくが、内水については水防法に基づかない」と書き分けています。同じ「区の水害ハザードマップ」の中に、水防法の図と、そうでない図が同居していることがある、ということです。

根拠：水防法第14条第1項・第2項、第14条の2、第14条の3、第15条第3項／同法施行規則第2条、第5条、第8条、第11条／東京都建設局「洪水浸水想定区域図に関するQ&A」（令和6年2月）、「洪水浸水想定区域図」／北区「宅地建物取引業者の方へ（東京都北区水害ハザードマップ）」

荒川の洪水浸水想定区域図は、国土交通省関東地方整備局が平成28年5月30日に公表したもので、荒川流域の72時間総雨量632mmという想定最大規模降雨を前提にしています（荒川下流河川事務所、北区・板橋区の案内）。足立区は、平成17年公表の図が3日間548mm（200年に一度）だったのを632mm（1000年に一度）に見直したことで、5m以上の浸水が想定される地域が荒川の右岸（千住側）だけでなく左岸の梅田・足立へ広がり、右岸も新田・小台まで含まれるようになったこと、同時に公表された浸水継続時間の図で、荒川右岸と山手線・京浜東北線に挟まれた地域では2週間以上水が引かないと想定されていることを、2016年6月の区長のページに書いています。荒川区は「荒川区内のほぼ全域が浸水想定地域として指定され、最大約5m以上の浸水が想定されています」、墨田区は「荒川が氾濫した場合には、区の大部分が浸水するおそれがあります」と案内しています。北区は荒川のほかに隅田川・新河岸川・神田川と石神井川、板橋区は荒川のほかに石神井川・新河岸川・白子川、葛飾区は荒川・中川・江戸川に利根川・綾瀬川の図を持っています。墨田区・江東区・足立区・葛飾区・江戸川区の江東5区は、荒川と江戸川の氾濫を重ねた「江東5区大規模水害ハザードマップ」を平成30年8月22日に公表しており、江東区は、大規模水害で浸水する可能性がある区域に約250万人が居住していると書いています。高潮は、東京都が平成30年3月に高潮浸水想定区域を公表し、令和6年12月に改定しました。我が国の既往最大規模の台風（室戸台風級・910hPa）を想定し、堤防等の決壊を見込んだもので、浸水が想定される区は17区、面積約184平方キロメートル、区域内の人口は昼間で約370万人、浸水が継続する時間は排水が完了するまで1週間以上とされています（東京都港湾局）。この17区には、千代田区から江戸川区までのほか、墨田区・北区・荒川区・板橋区・足立区・葛飾区の6区がすべて入っています。前日にまとめた土砂災害警戒区域が足立・葛飾・墨田で0だったのとは対照的に、水害の図は6区に例外がありません。

根拠：荒川下流河川事務所「洪水浸水想定区域」／足立区「荒川の新たな水害想定が発表になりました」（2016年6月13日）／荒川区「荒川区水害ハザードマップ」／墨田区「墨田区水害ハザードマップ（水害への備え）」／北区・板橋区・葛飾区の水害ハザードマップの案内／江東区「江東5区大規模水害ハザードマップ・江東5区大規模水害広域避難計画について」／東京都港湾局「高潮浸水想定区域図」

東京都建設局のQ&A（令和6年2月）には「令和6年2月現在、東京都では、雨水出水浸水想定区域図は作成しておりません」と書かれていました。それが、令和8年（2026年）3月25日に、水防法第14条の2に基づく雨水出水浸水想定区域が東京都によって指定・公表されました（葛飾区・北区・板橋区・荒川区・足立区の案内。想定雨量は時間最大153mm・総雨量690mm）。各区の対応は、このページの確認日の時点で次のとおりです。足立区は、令和8年10月発行版で「内水氾濫」と「中小河川（毛長川・伝右川・垳川）の氾濫」の最大浸水深を分けたハザードマップに更新し、内水の図はこの雨水出水浸水想定区域を基に作成したと案内し、洪水・内水・高潮のいずれも水防法に基づくハザードマップに該当すると表にしています。板橋区は、令和8年8月改訂の雨水出水ハザードマップを公表し、洪水（荒川氾濫版・浸水継続時間版・中小河川版）、雨水出水、高潮のすべてを水防法第15条第3項に基づくものと表にしています。墨田区は、洪水・高潮・雨水出水の三つとも水防法第15条第3項に基づくと明記しています（雨水出水は浸水予想区域図に基づく図で、継続時間の図はありません）。葛飾区は、洪水と高潮のハザードマップは水防法に基づくが、内水氾濫（雨水出水）のハザードマップは水防法に基づく内容ではないとし、東京都の中川・綾瀬川圏域の図を区のエリアに絞って着色した図について「避難に関する施設や避難方向等の記載がないため、水防法に基づき自治体が作成したハザードマップではありません」と注意書きをしています。北区は、雨水出水の図は現状の区のハザードマップに対応しておらず、東京都下水道局のページで確認するよう案内し、区のハザードマップの改定は令和8年度末頃を予定、現在の内水の区域は参考資料として使うよう書いています。荒川区は、区版の雨水出水（内水）ハザードマップを作成中で、公表までは東京都下水道局の図で確認するよう案内しています。国土交通省の解釈・運用は「入手可能な最新のもの」を使うこと、Q&Aは、区域の見直しが図に反映されていなくても現存する最新の図を使えばよい（A5-2）としています。つまり、同じ「内水」でも、今年は区によって、説明に使う図の根拠と版が違います。

根拠：水防法第14条の2／東京都建設局「洪水浸水想定区域図に関するQ&A」（令和6年2月）／足立区「宅地建物取引業法施行規則の改正に伴う洪水・内水・高潮ハザードマップの取り扱いについて」「足立区洪水・内水・高潮ハザードマップ」／板橋区「宅地建物取引業者の方へ（板橋区ハザードマップ作成状況）」「板橋区雨水出水ハザードマップ」／墨田区「墨田区水害ハザードマップ（宅地建物取引業者の方へ）」／葛飾区「葛飾区水害ハザードマップ（令和7年3月発行）」／北区「宅地建物取引業者の方へ（東京都北区水害ハザードマップ）」／荒川区「荒川区水害ハザードマップ」／国土交通省Q&A A5-2

国土交通省のQ&Aは、「浸水実績図（に基づく水害ハザードマップ）」のような水防法以外の図についての説明を、この説明義務は求めていない、としています（A5-1）。つまり、宅地建物取引業者が重要事項として説明するのは「これから浸水するかもしれない想定」であって、「過去に浸水した事実」ではありません。しかし、売主側には別の決まりがあります。売主が担保の責任を負わない旨の特約をしていても、「知りながら告げなかった事実」については責任を免れることができず（民法第572条）、買主が不適合を知った時から1年以内に通知しなければ責任を問えなくなる期間の制限も、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは適用されません（第566条ただし書）。宅地建物取引業者には、契約の勧誘に際して、宅地建物の形質や利用の制限など相手の判断に重要な影響を及ぼす事項について故意に事実を告げないことの禁止があります（宅地建物取引業法第47条第1号ニ）。なお、国土交通省の解釈・運用が挙げる売主の告知書の記載事項の例（令和8年4月1日施行版）に「浸水」という項目はなく、建物関係では「増改築及び修繕の履歴」「建物の傾き、腐食等の存否又は可能性の有無」が挙がっています。浸水したあとの修繕や、床下の腐食として現れる、ということです。では、過去の浸水はどこまで遡って調べられるのか。6区の公開の仕方は、まちまちでした。板橋区は、昭和43年4月30日以降の浸水被害を町丁目別のPDFで公開し、平成10年以降は床上・床下浸水別に「番」まで、平成12年9月12日以降の道路冠水は日付ごとに載せています（浸水記録のない町丁目が12あることも明記）。墨田区は、平成元年4月1日以降の家屋浸水履歴と道路・公園冠水履歴を、区の公開型地理情報システムに街区単位で載せています。北区は、平成3年4月1日から現在までの浸水履歴を、道路公園課河川係の窓口で閲覧のみで公表しています。足立区は、平成6年度以降の道路冠水・床下浸水・床上浸水の箇所を水害区域図として公開しています。23区の下水道普及率が平成6年度に概ね100％になり、その前後で被害状況が大きく異なるため、と理由も書かれています。道路冠水は区が現地で確認した箇所、床上・床下浸水はり災証明書を交付した件数で、個々の家屋への問い合わせには答えないとしています。荒川区は、平成16年度以降の道路の冠水履歴を年度別の図で公開し、建物の浸水履歴は建物所有者等から申請のあったり災証明書の発行状況に基づくものに限って危機管理課で確認できる、としています。葛飾区は、過去の区内の浸水履歴は建築関連総合窓口（区役所3階306窓口）で案内する、としており、ホームページ上の図は見当たりませんでした。東京都は、令和6年3月29日から「水害リスク情報システム」を運用し、平成元年以降の主要な浸水実績（0.1ヘクタール以上の浸水面積、もしくは10棟以上の被害建物棟数）を浸水実績図として公開し、住所検索は昭和49年から令和3年までの調査結果を町丁名の単位で引けるようにしています（番地単位までは確認できません）。同じ「浸水の履歴」でも、区の公開が始まる年に、昭和43年から平成6年度まで26年の差があります。

根拠：民法第566条、第572条／宅地建物取引業法第47条第1号／国土交通省Q&A A5-1、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（告知書の記載事項の例）／板橋区「浸水履歴」／墨田区「家屋浸水履歴と道路・公園冠水履歴」／北区「宅地建物取引業者の方へ」／足立区「足立区水害区域図（浸水履歴）について（平成6年度から）」／荒川区「道路の冠水履歴を公開しています」「建物・道路の浸水の履歴を教えてください」／葛飾区「浸水被害を受けやすい地域を知りたい」／東京都建設局「過去の水害記録～浸水実績図～」

水害の想定が深い土地で新しく建てる家は、床を高くしたり、1階を駐車場にしたりして備えることができます。しかし再建築不可の家では、新築・増築・改築はいずれも「建築」に当たり（建築基準法第2条第13号）、道路の条件（第43条第1項）を満たさないかぎりできません。今の建物は、法律の施行や改正の前からある建物として存続が認められている（第3条第2項）だけで、建て替えの前提となる「高床にする」「1階をなくす」という設計の自由がありません。できるのは、修繕・模様替の範囲です（どこまでが修繕・模様替かは、リフォームの記事にまとめました）。参考までに、最下階の居室の床が木造である場合の床の高さは、直下の地面からその床の上面まで45センチメートル以上と定められています（建築基準法施行令第22条第1号。床下をコンクリート等で覆う場合などを除く）。敷地に土を盛って建物ごと高くする方法は、前日にまとめた盛土規制法の規制区域の話と、「建築」の話の両方にかかります。修繕・模様替の範囲でできる対策として、各区は止水板（建物の出入口などに設置する、浸水に耐える材質で取り外しや移動ができる板）の設置費を助成しています。板橋区は工事費の2分の1以内・一つの建築物につき上限50万円、足立区は対象工事費（税抜）の2分の1・建物1棟につき上限50万円（令和8年4月1日から令和9年1月29日まで受付）、北区は工事費（消費税込）の2分の1・一つの建物につき上限50万円・1回まで、荒川区は工事費の2分の1・1件あたり上限150万円（分譲マンションの防災対策工事支援と併せる場合は3分の2）です。ただし、足立区は「売買目的で所有する建物に止水板を設置する場合」を、北区は「建物等の売買又は営利を目的として所有している者が設置しようとする場合」を対象外とし、北区は申請日の1年以上前から区に住民登録があることも条件です。荒川区は、制度の開始以降に建設した建物を対象外にしています。足立区・北区とも、区の交付決定前に工事に着手した場合は対象外です。葛飾区と墨田区については、一戸建ての持ち主向けの止水板の助成を区の公式ページで見つけられませんでした（葛飾区の浸水対応型拠点建築物等普及事業の補助は集合住宅と大規模小売店舗が対象、墨田区には集合住宅への資器材交付制度があります）。工事を伴わない備えとして、足立区・墨田区・北区・板橋区は土のうステーションを設けています。

根拠：建築基準法第2条第13号、第3条第2項、第43条第1項／建築基準法施行令第22条／板橋区「止水板設置工事助成制度」／足立区「止水板設置工事助成のご案内」／北区「止水板設置工事費の助成制度があります」／荒川区「止水板設置の助成」／葛飾区「葛飾区浸水対応型拠点建築物等普及事業補助金のご案内」／墨田区「墨田区水害ハザードマップ（水害への備え）」

損害保険料率算出機構は、住宅向け火災保険の参考純率の水災料率を、建物の所在地の水災リスクの危険度で5区分（1等地から5等地）に細分化しました（2023年6月21日に金融庁長官へ届出）。機構の説明では、1等地の水災保険料が最も安く、5等地が最も高く、5等地は1等地に比べて約1.5倍です。等地は市区町村の単位で、外水氾濫だけでなく内水氾濫や土砂災害等の水災リスクも含めて評価しているため、洪水ハザードマップ等の一般のリスク情報とは必ずしも一致しない、とも書かれています。機構の「水災等地検索」で確認したところ、参考純率上の住宅物件の水災等地は、足立区・葛飾区・荒川区・墨田区が5等地、北区が4等地、板橋区が3等地でした（このページの確認日。機構は「各保険会社の取り扱いは異なる場合がある」「基礎データの更新状況等を踏まえ適宜見直す」としています）。機構のQ&Aには、1等地でも水災リスクがないということではなく、どの等地でも水害は発生している、とあります。この等地は、買主が家を持ち続けるあいだの費用に関わる数字です。買取のご相談で「保険料が高い区だと言われた」というお話をうかがうことがありますが、その区の等地は公表されている数字で、個々の家の状態で変わるものではありません。当社は保険の募集や仲介をする立場になく、保険料の見積もりも出しません。

根拠：損害保険料率算出機構「水災等地検索」「（別紙）水災料率の細分化について」（2023年6月21日届出）